Immobilier : les taux de crédit à nouveau à la baisse

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Les taux d’emprunt sont tellement bas que cela vaut le coup d’emprunter beaucoup, quitte à investir une faible sommeen guide de mise de départ, pour l’achat d’un bien immobilier.

Des conditions de financement excellentes

Depuis août 2017, les taux diminuent doucement, de l’ordre de 2 points de base chaque mois. Et ils ont maintenant retrouvé leur niveau de février 2017. Le taux moyen des crédits immobiliers dans l'Hexagone est ainsi retombé à 1,47% (hors assurance) en février. Selon les données publiées lundi 5 mars par l'Observatoire crédit logement-CSA. Il était de 1,49% en janvier et de 1,51% en décembre.

« Cette baisse est rendue possible par des conditions de financement et de refinancement de la production de crédits toujours excellentes. Elle s’appuie, en outre, sur une concurrence par les taux toujours très vive entre les établissements de crédit », selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA. D’autant que face à une demande qui s’affaisse depuis plusieurs mois, nombre d’établissements ont maintenu des objectifs de production élevés pour l’année en cours.

Mais la solvabilité se dégrade

Mais si les évolutions des taux observées depuis août 2017 soutiennent la demande, elles ne sont plus suffisantes pour compenser la hausse des prix de l’immobilier. La dégradation de la solvabilité due à la hausse des prix constatée depuis 6 mois a été 4 fois plus forte que ce que la seule baisse des taux aurait pu absorber. Alors que la récente dégradation des soutiens publics à la primo accession à la propriété est venue détériorer plus fortement encore la solvabilité des ménages modestes, même si les établissements s’efforcent d’en limiter les conséquences, dans le neuf principalement, par une amélioration de leurs offres de crédit.

L’étude souligne en outre que la baisse des taux n’a pas bénéficié aux prêts à taux fixes à 15 ans, alors que les taux sur les prêts à 20 ans et 25 ans ont baissé de façon comparable.

Depuis avril 2017, la demande a présenté des signes d'essoufflement qui se sont confirmés au fil des mois. Et si la demande semblait avoir retrouvée des couleurs en novembre 2017, ce n’est qu’en raison du rebond inattendu du marché du neuf. En dépit de cette courte embellie, le ralentissement de la demande s’est accentué en décembre 2017.

Après avoir progressé à un rythme soutenu durant les deux dernières années : + 4.2 % en 2016 et + 4.8 % en 2017, le coût des opérations réalisées par les ménages augmente encore, mais à un rythme moins rapide qu’auparavant : + 2.9 % sur le 1er bimestre de 2018, en glissement annuel.

Néanmoins, le coût relatif s’établit maintenant à 4.1 années de revenus, contre 4,0 années de revenus il y a un an à la même époque. Le coût relatif s’accroît donc et atteint le niveau le plus élevé constaté jusqu’alors. En effet, même si les revenus des ménages qui réalisent ces opérations augmentent encore (+ 1.4 % sur le 1er bimestre de 2018, en glissement annuel, après + 2.1% en 2017 et + 1.0 % en 2016), leur évolution est toujours moins rapide que celle du coût des opérations réalisées.

Dans le même temps, le niveau de l’apport personnel confirme le redressement amorcé dès l’automne 2016 avec + 2.5% sur le 1ere bimestre de 2018 (glissement annuel) après + 2.0 % en 2017.

Et les prix de l'immobilier augmentent

La hausse des prix de l’immobilier écarte progressivement les ménages les plus jeunes et les plus modestes, en primo accession pour la plupart d’entre eux et faiblement dotés en apport personnel. Cependant et en dépit de conditions de crédit qui restent propices à la réalisation des projets immobiliers des ménages et de la déformation de la structure des clientèles qui permet de supporter des coûts d’opérations plus élevés, l’indicateur de solvabilité de la demande réussit juste à se stabiliser en février 2018, après plusieurs mois d’une dégradation rapide.