Analyse du marché de l'investissement en régions: le premier semestre 2013 en trompe l'oeil

  • Le volume d'investissement global en régions s'élève à 1,9 milliards
    sur le premier semestre 2013, soit plus de 50 % par rapport au 1er
    semestre 2012
Crédit Photo : cc/flickr/Images_of_Money

Le volume d'investissement global en régions s'élève à 1,9 milliards
sur le premier semestre 2013, soit plus de 50 % par rapport au 1er
semestre 2012

Le volume d'investissement global en régions s'élève à 1,9 milliards sur le premier semestre 2013, soit plus de 50 % par rapport au 1er semestre 2012 ce qui correspond à la meilleure année depuis 2009 selon BNP Paribas Real Estate.

Dans un volume de transaction important, une modification des rapports de force entre classe d'actifs

Ce volume d'investissement important cache néanmoins une structure de marché très différente. En effet, près de 33 % des transactions ont porté sur des produits de services, comme l'hôtellerie ou les produits médicalisés, représentant une progression de près de 90 % par rapport à la même période l'an dernier. De plus, 26 % des transactions portent sur des produits de type commerce - principalement sous forme de portefeuilles acquis par des OPCI - avec une croissance de plus de 70 % par rapport à 2012.

Enfin, si l'on tient compte de deux transactions importantes réalisées en entrepôts - dont le portefeuille Icade acquis par Appolo par l'intermédiaire de BNP Paribas Real Estate Transaction - qui ont fait croître les opérations de logistique à 280 millions d'euros sur ce premier semestre (soit plus de 50 % par rapport à 2012), la part des bureaux reste faible avec un volume d'investissement de 23 % de la totalité du volume investi, soit 435 millions d'euros sur le premier semestre 2013.

Un manque de produits recherchés par les investisseurs


Outre l'appétit croissant d'investisseurs notamment étrangers pour l'hôtellerie, BNP Paribas Real Estate Transaction observe l'absence de produits immobiliers véritablement recherchés par les investisseurs à ce jour. En effet, tenant compte, actuellement, d'une aversion extrême au risque, les produits « core » avec un flux de trésorerie sécurisé, représentent la cible principale des investisseurs en termes de bureaux.

La faiblesse, voire l'absence dans certaines régions, de l'offre sur le marché actuel sur ce type d'actif implique une lutte accrue des investisseurs sur ce segment de marché, ce qui permet aux taux « prime » de se maintenir à des niveaux bas, voire de fléchir dans certains cas (par exemple Lille ONYX ou Lyon Dauphiné Part-Dieu).

A contrario, les difficultés de financement de certains investisseurs privés et/ou foncières liées au incertitudes de certains marchés locatifs en raison de la conjoncture économique, impliquent un désintérêt des investisseurs pour des produits plus "moyen de gamme" en termes de localisation ou de flux de trésorerie réels sécurisés. Les taux d'investissement pour ces produits ont par conséquent tendance à augmenter, sans compter la prise en compte de capex importants liés à l'obsolescence de certains immeubles et aux nouvelles normes et réglementations à venir. « La dichotomie du marché s'accentue au point que certains bâtiments parfaitement cohérents par rapport à leur marché en termes de localisation et de niveau locatif sont mis aujourd'hui sur le marché sans susciter d'intérêt de la partdes investisseurs, souligne Pierre-Michel Olivier, Directeur Investissement Régions de BNP Paribas Real Estate Transaction.

BNP Paribas Real Estate observe également une désaffection relativement similaire pour les VEFA qui, sauf dans le cadre de clef en main locatif, voient leur nombre diminuer drastiquement alors que le marché locatif en régions a toujours un besoin fort d'immeubles récents, neufs, conformes aux normes environnementales nouvellement édictées. Alors que la collecte des SCPI ou des investisseurs institutionnels reste forte en immobilier d'entreprise, l'adéquation produit/marché ne leur permet pas forcément de trouver, en bureaux, de quoi satisfaire leurs attentes.

Les transactions portant sur le bureau devraient s'accélérer au second semestre


Selon BNP Paribas Real Estate Transaction, les investisseurs prennent conscience de la réalité de cette rareté de l'offre existante ou à venir. Ainsi, le deuxième semestre devrait voir remonter le nombre et le volume des transactions portant sur des actifs de bureaux afin de retrouver un niveau qui, même s'il restera probablement inférieur à la moyenne décennale, sera plus conforme à leur place réelle dans le marché de l'investissement en régions.

Les acquéreurs français restent très largement majoritaires sur ce début d'année 2013 ; tendance qui reste conforme à la moyenne de longues périodes depuis 2000.

A noter : les marchés des régions lyonnaise et toulousaine ont été les plus actifs en ce début d'année, la région marseillaise bénéficiant surtout d'arbitrages de bâtiments de logistique importants.

« Le premier semestre a été très important en volume pour les régions mais très atypique par rapport au marché classique des dix dernières années, avec une prépondérance des services et des commerces. Le deuxième semestre devrait permettre d'observer une accélération des opérations de type bureaux avec un volume global pour l'année 2013, toutes classes d'actifs confondues, dans la moyenne de ces quatre dernières années » conclut Pierre-Michel Olivier.

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