Fréquemment utilisée pour optimiser un investissement immobilier : la SCI ou société civile immobilière résulte d’un contrat de société entre deux associés au minimum. Par le biais de ce contrat, ils pourront disposer de ce bien immobilier. Ainsi, il est possible de confier la gestion courante à un ou plusieurs associés de la SCI. Toutefois, la SCI présente l’inconvénient de ne pas pouvoir être utilisée à des fins commerciales. Alors si vous envisagez de créer une SCI, vous devrez tenir compte des avantages et des autres inconvénients que présentent cette structure juridique !
Responsabilité limitée des associés d’une SCI :
De manière générale, l’un des avantages majeurs réside dans la possibilité de séparer le patrimoine des associés et le patrimoine propre à la SCI. En conséquence, si le créancier doit poursuivre l’un des associés, il devra se retourner contre la SCI. A noter que les associés sont responsables de manière non solidaires devant leur dette. Le créancier doit uniquement se retourner contre l’associé débiteur et non contre tous les autres.
La transmission du patrimoine :
Dans une SCI familiale, il est possible de transférer les parts sociales d’un bien immobilier à ses enfants tout en conservant la gérance de celui-ci. Cela permet également aux parents de faire sortir le bien de leur IFI : Il s’agit d’un véritable avantage fiscal. D’autre part, lors d’une succession, il s’agit d’un moyen intéressant de mettre fin à l’indivision en distribuant les parts sociales propre à chacun.
Allègement des charges locatives de la SCI :
Créer une SCI permet de partager les charges locatives : cela va diminuer considérablement les coûts engendrés par la possession du bien immobilier.
Régime fiscal profitable :
Lors de la création de la SCI vous êtes affilié à L’IR mais vous avez la possibilité d’opter pour l’IS. Une fois soumis à l’IR, l’associé paye un impôt selon les bénéfices réalisé à la fin de l’année. Ces bénéfices sont distribués en fonction des parts sociales de chaque associé. Dans le cadre d’une cession d’immeuble, l’IR prévoit un régime d’abattement sur les plus-value-immobilière : ainsi, il est possible d’être exonéré d’impôts partiellement après 22 années de détention du bien et d’être exonéré totalement au-delà de 30 années.
De plus, si la SCI est en déficit alors il est possible de déduire les charges locatives à hauteur de 10 700 euros sur le revenu annuel de l’associé. La partie supérieure à 10 700 euros peut être imputée sur les années suivantes.
En revanche, si l’associé opte pour l’IS alors c’est la SCI qui sera imposée sur le résultat net de toutes charges y compris l’amortissement de l’immeuble. De plus, il sera imposé sur les bénéfices de la société par tranche au taux de :
- 15% entre 0 et 38 120 euros ;
- 28% pour les 500 000 premiers euros ;
- 31 % pour les montants au-dessus de 500 000 euros depuis 2019.
Enfin, il existe des lois qui permettent de diminuer les charges fiscales comme les lois Scellier et Pinel
Les inconvénients de la SCI
Une protection déguisée du patrimoine :
Si l’associé se retrouve dans une situation financière difficile et que la SCI n’est pas en mesure de rembourser les dettes impayées alors l’associé aura l’obligation de rembourser les créanciers. Il s’agit d’une responsabilité limitée mais nuancée par le fait que l’associé utilise son fond personnel pour procéder au remboursement.
Cession rigide des parts sociales :
La cession des parts sociales requiert un vote. L’ensemble des associés donne un accord unanime. En outre, pour cette disposition vous pouvez prévoir une majorité que vous expliciterez dans vos statuts. De plus, la cession doit être enregistrée au Centre des impôts qui va réclamer 5% du montant de la part sociale cédée.
Réunion en Assemblée Générale obligatoire :
Tous les ans, une Assemblée doit réunir les associés de la SCI pour présenter les comptes sociaux et prendre des décisions concernant le fonctionnement de la société civile. Ces décisions font l’objet d’un procès-verbal. En outre, Il revient au gérant de convoquer les associés par convocation écrite ou orale. À l’écrit, il est nécessaire d’adresser une lettre recommandée 15 jours avant la réunion. En revanche, si vous optez pour une convocation orale et qu’il y a défaut de convocation alors les décisions prises en Assemblée seront considéré nulles. Par ailleurs, si la SCI opte pour l’IS alors le gérant devra présente le rapport de gestion et les comptes annuels de de la SCI lors de la réunion en Assemblée générale. Ce rapport de gestion devra être approuvé.