Crédit Immo : au-delà de 40 ans, l'assurance de prêt coûte plus cher que l'emprunt !

80 %
Une banque marge en moyenne 50% à 80% sur une offre d'assurance
emprunteur.

En février 2021, les taux d’emprunt des crédits immobiliers ont encore baissé, établissant un nouveau record historique. Cette excellente nouvelle pour les emprunteurs a cependant des conséquences importantes : le coût de l’assurance prend une part très importante au sein du crédit et l’absence de marge sur le crédit immobilier incite les banques à empêcher les emprunteurs d’exercer pleinement leur droit au libre choix de l’assurance...et donc de baisser son coût. Résultat : l’addition est salée pour de nombreux profils.

Quand l'assurance de prêt dépasse le coût du crédit :

Encore 3 ans auparavant, seuls les emprunteurs seniors ou à risque (ceux qui ont souffert ou qui souffrent d’une pathologie, les pratiquants de sports à risque…) voyaient le coût de leur assurance dépasser celui des intérêts de leur crédit immobilier. Pour les autres profils, l’équilibre était maintenu puisque l’assurance pesait en moyenne 30 à 50% du coût global du crédit immobilier.

Aujourd’hui, les niveaux de taux historiquement bas ont étendu ce phénomène à quasiment tous les profils d’emprunteurs. La baisse des taux d’intérêt relève proportionnellement le poids de l’assurance dans le coût global du crédit.
Dès 40 ans, le coût de l’assurance dépasse systématiquement le coût du crédit lorsque l’emprunteur est couvert par sa banque. Le seul moyen de rectifier le tir est de faire jouer la concurrence en choisissant une assurance externe à celle de sa banque. Pour les profils seniors, si le poids de l’assurance dépassait déjà celui du crédit, aujourd’hui, celui-ci est colossal et pèse plus de 170% pour une assurance groupe et 130% pour une assurance externe.

Quelles conséquences pour un couple quarantenaire ?

Couple 42 ans, cadres, emprunte 350 000 euros sur 25 ans pour l’achat de leur résidence principale. Quotité d’assurance : 100% par tête.

Alors qu’en 2018, le poids de l’assurance n’était que de 74% pour les profils quarantenaires, aujourd’hui, avec une assurance groupe bancaire, il dépasse les 102%.

 

Taux de crédit 2018 -2021 : source : Meilleurtaux, Vous Financer, Empruntis

Taux d'assurance banque : source : BAO.fr

Taux d'assurance individuelle : source : simulations Magnolia.fr

L’effet pervers des taux bas :

Alors que tout le monde se focalise sur son taux d’emprunt, le coût de l’assurance a aujourd’hui plus que jamais autant d’importance, si ce n’est plus, sur le reste à vivre de l’emprunteur.

Si les taux bas sont en apparence une bonne nouvelle, un effet pervers se fait ressentir : le crédit immobilier ne rapportant plus rien aux banques, il est urgent pour ces établissements de chercher de la marge ailleurs. Bingo ! Ce sont les produits d’assurance et plus particulièrement l’assurance emprunteur sur lesquels elles misent tout :

Une banque marge en moyenne 50 à 80% sur une offre d’assurance emprunteur et ce malgré une concurrence existante 2 à 4 fois moins chère.
L’emprunteur face à son banquier n’a aujourd’hui quasiment plus aucune marge de manœuvre pour négocier son assurance de prêt. Pour voir son dossier d’emprunt accepté, il est systématiquement (ou presque) dans l’obligation de se couvrir avec l’assurance groupe bancaire, au prix fort, et ce, malgré la loi  (2010 : loi Lagarde : l’emprunteur, dans le cadre d’un crédit immobilier a le droit de choisir l’assurance de prêt qu’il souhaite). Heureusement les lois pour changer d’assurance de prêt existent (loi Hamon, amendement Bourquin) et de nombreux emprunteurs passent le cap. Mais ce n’est pas suffisant.

L’effet est immédiat chez les courtiers : jusqu’à 2018, Magnolia.fr assurait 60% de nouveaux prêts et 40% de prêts issus d’un changement d’assurance. Aujourd’hui, la tendance est inversée : 60% des assurances de prêts vendues sont issues d’un changement d’assurance de prêt et 40% d’un nouvel emprunt.


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Astrid Cousin

Astrid Cousin est porte-parole de Magnolia.fr, spécialisé depuis 5 ans dans l'analyse du marché de la distribution de produits bancaires et assuranciels. Aujourd'hui experte en assurance emprunteur, elle appréhende les enjeux comme les tendances spécifiques à la délégation d'assurance.