Les SCPI ont intégré depuis un moment déjà le paysage des placements financiers des Français.
Leur succès a été fulgurant et les SCPI continuent de fédérer chaque année un grand nombre d’investisseurs. Le crowdfunding immobilier, qui a fait irruption dans ce paysage en 2014, semble avoir un destin tout aussi prometteur et est souvent présenté, à tort, comme un concurrent des SCPI.
Des placements qui se ressemblent ?
Pourquoi oppose-t-on ces deux placements ? Parce qu’au premier abord, une certaine ressemblance apparaît :
- Ces 2 placements ont un sous-jacent immobilier.
- Les tickets d’entrée sont relativement accessibles
- Investissements à plusieurs
- Les rendements sont élevés …
Et qui n’ont pourtant rien à voir
?En effet, pour rappel, souscrire à des parts de SCPI, c’est acquérir une part d’un portefeuille d’actifs immobiliers en location. Les possesseurs de ces parts reçoivent indirectement les loyers engendrés par ces locations. Une forme particulière, donc, d’investissement locatif particulièrement accessible.
En crowdfunding immobilier, la démarche est totalement différente. Les investisseurs ne deviennent pas partiellement propriétaires et ne touchent pas de loyers. Ils sont plutôt « banquiers » dans le sens où ils prêtent des fonds à un promoteur pour financer une opération immobilière. Les investisseurs touchent donc des intérêts.
On comprend donc parfaitement pourquoi les SCPI intègrent l’assiette de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) tandis que le crowdfunding immobilier bénéficie de la Flat Tax (revenu du capital).
Une cohabitation intéressante dans un portefeuille ?
Ces deux placements peuvent tout à fait cohabiter dans un même portefeuille car ils ne s’inscrivent pas dans la même stratégie d’investissement. On pourra en effet investir en SCPI pour le long terme (préférable car il faut amortir les lourds frais d’entrée et de sortie) afin de bénéficier de rendements annuels réguliers autour de 5%.
On pourra également placer une partie de son portefeuille en crowdfunding immobilier (pas plus de 10% de son patrimoine financier car les risques sont élevés) afin de bénéficier à court terme (2 ans en moyenne) d’un rendement annuel très attractif (autour de 10% avant fiscalité). Afin de lisser le risque, il est préférable de financer plusieurs projets plutôt que d’investir tous ses fonds dans un seul projet. Dans le même esprit, il est recommandé de souscrire sur différentes plateformes de crowdfunding immobilier.
Des profils d’investisseurs différents ?
Il est à noter toutefois qu’en fonction de votre profil fiscal, l’un de ces placements sera plus intéressant que l’autre. En effet, les investisseurs lourdement imposés sur le revenu seront tentés de s’orienter vers les SCPI qui peuvent être logées dans une assurance vie. Néanmoins, avec l’arrivée de la flat tax qui s’applique aux revenus du crowdfunding immobilier, cet avantage n’est plus aussi évident. Par ailleurs, avec le remplacement de l’ISF par l’IFI, les placements en crowdfunding immobilier sortent de l’assiette de l’ISF tandis que les SCPI intègrent l’assiette de l’IFI. Enfin, certaines SCPI spécialisées permettent dans une certaine mesure de défiscaliser.??
On le voit, il est impossible d’affirmer que le crowdfunding immobilier est un meilleur placement que les SCPI et inversement. Il convient en premier lieu de déterminer la stratégie d’investissement que l’on souhaite poursuivre et ensuite de déterminer le placement le plus adapté pour atteindre les objectifs définis.