Le Conseil d’Etat considère qu’un délai de 22 mois entre la mise en vente d’un bien immobilier et sa vente effective n’empêche pas nécessairement l’exonération de la de plus-value au titre de la résidence principale dès lors qu’en raison des circonstances, ce délai n’est pas anormal.
La plus-value réalisée lors de la vente du logement, constituant la résidence principale du vendeur au jour de la vente, est exonérée. Cette condition exclut en principe les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu’ayant constitué antérieurement la résidence principale du vendeur, n’ont plus cette qualité au jour de la vente.
L’exonération ne s’applique donc pas aux ventes portant sur des immeubles qui, au jour de la cession, sont loués, occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers ou inoccupés.
Toutefois, lorsque l’immeuble a été occupé par le vendeur jusqu’à sa mise en vente, la plus-value est exonérée si la cession intervient dans un délai normal et sous réserve que le logement n’ait pas été, pendant cette période, loué ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.
Aucun délai maximal pour la réalisation effective de la cession n’est fixé a priori, le Service de la Législation Fiscale estimant néanmoins que, dans la plupart des cas, le délai d’une année ne doit pas être dépassé.
Rappelons que ce délai avait été porté à deux ans, en raison des difficultés du secteur de l’immobilier, pour les cessions réalisées au titre des années 2009 et 2010.
L’appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s’apprécie au regard de l’ensemble des circonstances de l’opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien.
Dans une réponse ministérielle Fort du 29 janvier 2013, le Ministère de l’économie et des Finances a précisé que "l’administration fiscale apprécie de manière circonstanciée chaque situation, y compris au regard des raisons conjoncturelles et notamment de la situation du marché immobilier qui peuvent retarder la vente, pour déterminer si le délai de vente peut ou non être considéré comme normal".
Il n’empêche que le marché de l’immobilier étant à nouveau tendu, le délai de douze mois peut rapidement s’écouler et le contribuable, malgré tous ses efforts, peut ne pas avoir réussi à vendre son bien. La sanction est alors lourde puisque celui-ci n’étant plus sa résidence principale, la plus-value est soumise à une imposition globale, en tenant compte des prélèvements sociaux, de 34,5%.
Dans un arrêt du 9 mai 2014, le Conseil d’Etat a eu à connaître des faits suivants.
Une société civile immobilière avait vendu un bien immobilier constituant la résidence principale de son associé unique. Mis en vente le 24 novembre 2005, le bien n’avait été cédé que le 18 septembre 2007. Un délai de près de 22 mois s’était donc écoulé entre la mise en vente et la vente effective. Eu égard à cette durée, l’administration fiscale avait considéré que l’associé n’occupait plus le bien à la date de la vente et qu’en conséquence, il ne pouvait pas bénéficier de l’exonération de la plus-value au titre de la résidence principale.
Le Conseil d’Etat a jugé "qu’un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal ; qu’il en va ainsi lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu".
Voilà une décision qui tombe très bien et dont peuvent se prévaloir les contribuables ayant vu la qualité de résidence principale de leur logement remise en cause par l’administration fiscale.