Marché immobilier : certains ont vu juste

64 %
64 % des professionnels de l'immobilier se déclaraient pessimistes au
sujet du marché de l'immobilier. A tort...

En janvier, une majorité d'acteur immobilier misaient sur une année 2015 encore tendue, avec des prix toujours en baisse... Selon le baromètre Crédit Foncier/CSA, 64 % des professionnels se déclaraient en effet pessimistes sur l'avenir du marché du logement. Jacques Daboudet, président du réseau CAPIFRANCE anticipait déjà, quant à lui une reprise du marché...

Si on dresse un bilan du premier semestre, on voit que le marché immobilier redémarre... Ce que vous pressentiez déjà car vous étiez l'un des premiers professionnels du secteur à prédire cette reprise !

Effectivement il y a six mois nous n'étions pas très nombreux à être du côté des optimistes. Certains pensaient que 2015 serait une année charnière, sans grande évolution. D'autres misaient même sur une baisse des prix continue dans l'ancien, jusqu'à - 5%. Pour ma part, les facteurs économiques me laissaient entrevoir plutôt des signes de reprises.

Quels sont justement ces signes qui vous laissent croire que le marché immobilier se redresse aujourd'hui de manière pérenne ?

Il faut savoir que ce qui soutient le marché avant tout, c'est le contexte. Or, la confiance est en train de revenir progressivement, nous le constatons au quotidien. Ensuite la croissance n'est pas au rendez-vous mais elle est quand même en tendance favorable. Il y a un net maintien de l'inflation et puis, même si les taux de crédit sont remontés, ils restent quand même extrêmement accessibles. Cela n'obère pas de manière significative la capacité d'endettement des français. Tous ces facteurs favorisent la reprise progressive de la transaction parce que le besoin de logement en France est toujours aussi fort.

Quels sont donc vos pronostics pour l'année en cours ?

Je pense que cette reprise pourra sans doute approcher les 8% voire 10%, contre -5% l'an dernier. On est donc dans une véritable relance. Maintenant il faut rester prudent car il y a toujours des facteurs exogènes, qui sont plutôt macro-économiques et politiques, à prendre en considération et notamment le cas de la Grèce. Ces facteurs peuvent encore venir perturber tous les schémas de reprise dans les mois qui viennent. Mais cela s'annonce plutôt bien, si tant est également qu'il y ait toujours aussi des décisions du gouvernement de soutenir le marché du neuf. La loi Pinel fait clairement du bien à l'investissement locatif. On peut donc espérer que ces mesures soient durables.

Avez-vous tout de même quelques appréhensions concernant l'avenir du secteur immobilier ?

Les seules craintes que je pourrais avoir concernent l'accélération de cette croissance. Il y a en effet embouteillage aujourd'hui au sein du système bancaire, dans le cadre de la distribution de crédit immobilier. Avec la baisse des taux, tout le monde a tenté de renégocier son prêt, y compris ceux qui avaient emprunté il y a peu de temps. C'est d'ailleurs ce qui a soutenu le développement de crédit depuis un an. En parallèle, le marché repart et le délai de distribution de crédit s'est très nettement allongé. Il y a donc embouteillage. C'est là le réel frein pour nous. Quand hier on obtenait un crédit ou une offre de prêt, sous un délai de trois semaines, aujourd'hui les délais sont de plus d'un mois et demi. Les conséquences directes, et nous le vivons au quotidien, c'est que le délai non pas de transaction mais de réalisation de la transaction n'est plus de trois mois comme on l'a connu ces quelques années, 92 jours exactement, mais tend à se rallonger autour de 120 voire 130 jours à cause des banques.

Pour moi il y a donc deux sujets de préoccupation : Le premier c'est si les banques n'arrivent pas à régler leur problème d'embouteillage de demande de crédit et surtout de réalisation de prêt, cela va ralentir (et ça a déjà commencé à ralentir) le délai de concrétisation de la vente, qui lui-même a une incidence aussi sur la mise en marché d'autres biens... Et puis l'autre risque c'est que les banques ont énormément produit au premier semestre, donc atteint leurs objectifs pour la plupart d'entre elles. Vont-elles donc accepter d'aller au-delà des prévisions et objectifs qui étaient les leurs en termes de distribution ? Si ces banques ne jouent pas le jeu par rapport à la demande, on risque d'avoir le problème de refus de prêt injustifiés ou de retardement. Or, ce phénomène peut une nouvelle fois ralentir le marché. Après, l'espoir que j'ai c'est que les banques sont dans une démarche de conquête de part de marché. Et les crédits immobiliers sont un levier fort de conquête de nouveaux clients. Il est donc possible qu'elles continuent la distribution de crédit à un rythme soutenu.

2016 devrait selon vous s'inscrire dans la continuité de cette année ?

Si les indicateurs économiques qui sont des vecteurs de confiance, continuent de progresser il n'y a aucune raison que le pouvoir d'achat n'augmente pas en 2016. La confiance des français dans leur économie devrait donc se poursuivre. Et puis la demande de logement est toujours forte pour devenir propriétaire. Après, même si les prix remontent, ils ne remonteront pas aussi vite, je fais le même pari pour les taux, qui devrait rester à mon avis en dessous de 3%. Reste le problème de la Grèce et le point d'interrogation sur sa capacité à mettre en œuvre son plan de réforme... Mais au regard des récentes décisions et engagements du gouvernement Grec, je reste confiant. 2016 devrait donc s'inscrire dans la continuité de 2015.


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Jacques Daboudet

Jacques Daboudet est PDG de CAPIFRANCE depuis décembre 2011.

Professionnel reconnu de l'immobilier depuis 25 ans, Jacques Daboudet s'est forgé une carrière très complète de développement d'activités, de gestion d'équipe et d'animations de réseaux dans l'immobilier neuf et ancien, le courtage et le crédit immobilier.
Son profil de manager à la Banque Populaire et ses fonctions de directeur commercial associé chez meilleurtaux.com de 2003 à 2008, puis de directeur des réseaux partenaires au Crédit Foncier de France, lui ont permis d'acquérir une connaissance fine du marché, des produits immobiliers, des canaux de distribution et des outils marketing.