L'impact de la crise du Covid-19 sur le marché de l'immobilier interroge

33 %
Le Haut Conseil de Stabilité Financière enjoint aux banques de limiter
le « taux d'effort » de l'emprunteur à 33%.

La France s’est mise à l’arrêt, le pays a connu 55 jours de confinement, et c’est toute l’économie qui a été impactée. Depuis le déconfinement le 11 mai 2020, l’économie repart de façon sectorielle, inégale et prudente.

Plusieurs éléments incitent à la prudence :

D’abord, la fréquentation des lieux de travail n’a pas repris normalement comme avant la crise sanitaire, des millions de salariés sont encore en télétravail et vont sûrement le rester encore quelques semaines avant que chacun ne retrouve son lieu de travail.

Ensuite, la note de conjoncture de l’INSEE d'avril 2020, donc durant le confinement, indique que la confiance des ménages est au plus bas depuis 1972 (date de création de cette note de conjoncture). Une situation jamais connue auparavant, puisque la France serait entrée, selon le gouvernement, dans la pire des récessions qu’elle ait connues depuis la Libération. Le Premier ministre avait d’ailleurs anticipé au début du mois de mai un « appauvrissement général » des ménages à l’issue de la crise sanitaire.

La crise sanitaire a donc logiquement engendré une crise économique dont on commence à voir les effets, la ministre du Travail Mme Pénicaud ayant même annoncé que le taux de chômage devrait rapidement passer la barre des 10%.

Tout cela va impacter forcément le marché immobilier. Marché immobilier qui ne s’est pas complètement arrêté pendant le confinement, puisque les actes d’achat ou de vente en cours ont pu être finalisés grâce aux outils numériques des notaires (signatures électroniques des documents en « comparution à distance »). Et depuis le 11 mai, les projets mis en suspens pendant le confinement se sont poursuivis pour beaucoup. D'autre part, le confinement en a motivé et décidé d’autres de passer à l’acte d’achat et/ou de vente. Nous avons donc assisté à une sorte de rebond qui pourrait être assimilé à un rattrapage des clients ayant eu tout leur temps pour murir leur projet pendant le confinement.

Pour autant, et au vu de l’ensemble des éléments cités plus haut, l’attentisme va certainement être de mise pour de nombreux acquéreurs et vendeurs.

Quid du second semestre 2020 et de l’année 2021 ?

Déjà dès le début d’année 2020, suite aux recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) en décembre 2019, les conditions d’octroi de crédit immobilier se sont durcies : durée d’emprunt limitée à 26 ans, seuil d’apport personnel minimum, et taux d’effort strictement limité à 33%.

Ajouter à cela que les taux d’intérêt sont légèrement remontés dès le début d’année, l’offre de crédit (hors renégociations de prêt) s’est donc contractée durant le premier semestre 2020.

Pour l’année 2020, l’arrêt de l’activité immobilière durant le confinement va engendrer mécaniquement une baisse du volume de transactions. De l’ordre de 200.000 à au-delà si l’on prend en référence l’année 2019 qui a vu environ 1.000.000 de transactions enregistrées.

L’avenir du marché immobilier va dépendre de l’activité économique durant le second semestre 2020.

Selon l’institut Xerfi, « 1 entreprise sur 2 estime revenir à ses pleines capacités de production dès septembre 2020, et 72% d’ici à la fin de 2020 » et que « il faudra attendre mi-2021 pour que 9 entreprises sur 10 aient repris une activité normale ».

Le soutien de l’État sera aussi déterminant pour la relance économique, et donc pour limiter l’impact à la baisse sur le marché immobilier.

Alors quels conseils donner aux vendeurs et aux candidats à l'acquisition dans le contexte actuel ?

Dans la situation actuelle et celle à venir à l’horizon 2021, où les conditions du marché immobilier vont se durcir, il est déterminant pour vendeurs et candidats à l’acquisition de bien s’entourer pour concrétiser leur projet, qu’il soit en résidence principale, en investissement locatif ou en résidence secondaire.

Pour les candidats à l’acquisition, il s’agit de trouver un professionnel de confiance connaissant parfaitement le marché immobilier local et sachant accompagner ses clients acquéreurs pour faire les bons choix (en terme de prix, de demande de prêt…) dans la sérénité et la sécurité.

Pour les vendeurs, confier leur bien est une réflexion qui ne doit pas se faire à la légère. A fortiori dans le contexte anxiogène actuel et futur. Le meilleur conseil : trouver le meilleur professionnel local, expérimenté, maîtrisant les outils de communication digitale, et ayant déjà vendu localement ou même dans le quartier donc connaissant les prix du quartier, et avec lequel le vendeur se sentira en confiance. Le client pourra aussi se référer aux « avis clients » et recommandations, bons indicateurs de confiance.

Quoiqu’il en soit, c’est uniquement dans un rapport de confiance entre le client et le professionnel immobilier qu’un projet immobilier pourra être mené à bien dans le contexte tendu que l’on s’apprête à vivre.


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Pascal Apparigliato

Pascal Apparigliato est fondateur et gérant d'Apparigliato Immobilier depuis 2010. Il fait bénéficier ses clients de 24 ans d'expérience dans la transaction (vente et location), la gestion et le syndic au sein de grands groupes immobiliers toulousains.