Les ventes de logements aux ménages investisseurs connaissent une hausse de 27,2 % sur le 3ème trimestre 2016, d’après l’Observatoire de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de France (FPI). Il s’agit du 8ème trimestre consécutif de hausse.
La loi Pinel, moteur des ventes
Cet engouement pour l’investissement locatif est en partie dû au dispositif Pinel, prolongé jusqu’au 31 décembre 2017, et qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux si le logement acheté est loué pour une durée minimum de 6 ans. Mais il est également possible de profiter d’avantages fiscaux plus conséquents en louant sur 9, voire 12 ans.
Concrètement, un particulier donnant un logement en location sur 6 ans pourra déduire de son impôt sur le revenu une somme correspondant à 12 % du montant de l’achat (avantage plafonné à 36 000 euros). Si le logement est loué sur 9 ans, 18 % pourront être déduits dans la limite de 54 000 euros. Enfin, dans le cas d’une mise en location sur 12 ans, 21 % du montant investi pourra être déduit, dans la limite de 63 000 euros. Par exemple, en achetant un appartement d’une valeur de 200 000 euros, l’investisseur a droit à 4 000 euros de réduction d’impôt sur le revenu chaque année pendant 9 ans.
Par ailleurs, un propriétaire ayant acheté un logement en Pinel a généralement droit à une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans à compter du 1er janvier suivant l’achèvement du bien immobilier. Ce délai d’exonération peut être prolongé de 5 ans supplémentaires lorsque le logement est labellisé «bâtiment basse consommation, BBC 2005 ».
Des conditions d’éligibilité
Pour profiter de ce dispositif, plusieurs conditions s’imposent. Le logement ne doit pas coûter plus de 300 000 euros et doit être loué dans les 12 mois suivant la remise des clés. Seuls les logements neufs conformes aux dernières normes environnemenales (RT 2012) sont éligibles. Par ailleurs, ce type d’investissement est soumis au plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 euros par an. Bonne nouvelle pourtant : à compter du 1er janvier 2015, il est également possible de louer à un proche (un ascendant ou un descendant), sous réserve de respecter les conditions de ressources du locataire.
L’importance de bien choisir
Autre impératif, et pas des moindres : ne pas se tromper de bien lorsqu’on achète en Pinel. Privilégiez les communes où l’offre locative n’est pas suffisamment développée, mais où la demande serait néanmoins au rendez-vous. Il est également important d’être sûr de louer dans les 12 mois : la non-location conduit à la perte d’avantages fiscaux. Il convient enfin de choisir un logement bien construit, qui pourrait être revendu avec une décote minimale. Autant de critères à surveiller !
Toutes les communes éligibles au dispositif Pinel ne présentent pas les signes habituels d’une pénurie de logements tels qu’un faible taux de vacance, une forte évolution du nombre de ménages ou encore une faible activité de construction, mettent en garde les spécialistes du Laboratoire de l’Immobilier. Sur 89 agglomérations analysées, 64 « incitent à la prudence », selon les auteurs de l’étude.
En revanche, parmi les villes propices à une telle opération, il y en a une qui se dégage. Un investissement locatif à Lyon serait en effet envisageable : l’étude de PricewaterhouseCoopers intitulée « Villes d’aujourd’hui, métropoles de demain » classe Lyon en tête des métropoles françaises les plus attractives. Grâce à un cadre de vie agréable et à un dynamisme économique, la population de l’agglomération lyonnaise continue d’augmenter, et la pénurie de l'offre sur le marché locatif ne tarde pas à se faire sentir.