Le logement est un des gros chantiers sur lesquels le gouvernement doit agir en faisant attention car il marche sur des œufs, on l’a vu avec la polémique déclenchée par la baisse de 5 euros des allocations logement, les APL, à partir d’octobre prochain. Or Emmanuel Macron veut aussi réformer le dispositif Pinel. De quoi s’agit-il ?
Un dispositif fiscalement avantageux
Vous avez peut-être déjà vu ce type de publicités dans la presse ou sur Internet, ou bien encore reçu des courriers ou des mails vous vantant les mérites du dispositif Pinel. Certains même sont sollicités par leur banquier ou encore par démarchage téléphonique.
Le Pinel, ou comment se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, grâce à la défiscalisation d’une partie de ses impôts. Vous acceptez de financer la construction d’un logement neuf, que vous louez pendant plusieurs années au minimum 9 ans, et en retour, vous bénéficiez d’une remise sur vos impôts. Si vous louez pendant 12 ans au moins, 20 % du prix du logement est payé par vos impôts, c’est à dire que le logement que vous avez acheté 100, vous coute en fait, 80... 79 pour être précis.
Et voilà donc que le gouvernement souhaiterait aussi réformer le Pinel, en plus de promettre une réforme des allocations logement pour la rentrée. Il faut dire que le dispositif Pinel, c’est exactement le pendant des APL, la partie invisible des aides au logement.
Quand le budget de l’Etat consacre 30 milliards d’euros au logement, 18 milliards partent en aides directes, versées aux locataires, et le reste sert à doper la construction de logements neufs, avec des mesures d’incitation fiscale, comme donc, le dispositif Pinel.
Effet pervers ?
Seulement voilà : Emmanuel Macron a expliqué, pendant la campagne présidentielle, qu’il voulait doper la construction de logements neufs là où il y a de l’emploi, et pour atteindre cet objectif, il faut donc modifier le fonctionnement du Pinel.
Sauf qu’une telle réforme pourrait avoir un effet pervers. Car pour l’instant, le Pinel ne marche pas partout. Actuellement, on peut construire en Pinel sur environ 10 % du territoire.
Problème : un certain nombre de programmes immobiliers, éligibles au Pinel, n’ont pas aussi bien marché que prévu. On a promis aux investisseurs que les locataires se bousculeraient devant leur porte pour les studios ou les appartements qu’ils ont financés, mais une fois construits, ils ont en fait du mal à trouver des occupants.
Il leur faut souvent brader les loyers, ce qui ne leur permet pas d’honorer le crédit auquel ils ont souscrit et ils doivent donc rajouter de l’argent tous les mois. Si vous tapez « arnaque pinel » sur Internet, vous trouverez des pages et des pages de propriétaires qui se plaignent de s’être fait avoir par les belles promesses d’un promoteur, et pour qui l’investissement en pinel n’a pas été une bonne affaire.
Des aides mieux ciblées ?
Résultat, on réfléchirait dans les couloirs des ministères concernés à concentrer les aides sur les grandes villes, à savoir Paris et sa région, autour de Lyon, le long de la frontière suisse et autour d’Aix et Marseille. Avantage pour le budget de l’Etat : moins d’aides, 12 milliards d’euros par an rappelons le, mais mieux ciblées.
Dans ces zones tendues, des locataires en mal de logement ou mal logés, il y en a en effet à la pelle. Aucun risque de se retrouver avec un appartement ou un studio difficile à louer sur les bras. Seulement le revers de la médaille, c’est que les professionnels de l’immobilier sont inquiets : si les avantages fiscaux de type Pinel sont limités à ces seules zones, cela ne représenterait plus que 1 % du territoire.
Or comme le stock de terrains disponibles dans ces régions pour construire est limité, par la force des choses, cela pourrait gripper la construction de logements neufs qui se porte pourtant mieux depuis 2 ans, et retrouvera peut-être cette année le niveau de 2008.
On le voit donc, le problème du gouvernement, pour cette réforme comme pour d’autres, c’est de trouver le bon réglage : il va falloir mettre dans la balance d’un côté les économies budgétaires à réaliser, et de l’autre, les conséquences sur le secteur du bâtiment.