Face à des taux négatifs qui n’apportent plus de rendement à l’épargne, et grâce à ces taux très bas qui permettent de s’endetter à bon compte, face aux incertitudes concernant l’avenir des retraites et à la nécessité de se constituer des compléments de revenus, face aussi aux risques évidents qui pèsent sur l’épargne, en particulier les risques de faillite d’États qui mettraient en péril les obligations de ces dits États, les épargnants, plus que jamais, optent pour la pierre.
On comprend l’amour des Français, des épargnants, et moi le premier, pour la pierre avec ce graphique qui se passerait presque de commentaires !
Or si la pierre est un actif tangible, disons-le clairement et sans tourner autour du pot, au risque d’être trivial, à actif tangible, emmerdements tangibles également !
La détention immobilière n’est pas un long fleuve tranquille. Loin de là, cela peut même, et c’est souvent le cas, tourner au cauchemar.
43 % des propriétaires ont un… litige avec les locataires !
Dans la dernière enquête Bailleurs disponible et réalisée par le groupe d’annonces immobilières PAP (De Particulier à Particulier), 42,8 % des propriétaires sondés reconnaissent avoir eu des litiges avec leur locataire.
Parmi les problèmes les plus souvent rencontrés figurent, sans surprise, les impayés de loyers, en hausse constante, suivis par des dégradations.
Autre élément important du calvaire des propriétaires bailleurs, c’est le nombre de litiges donc, et la judiciarisation qui explose.
Si en 2012, 50 % des litiges se réglaient à l’amiable, désormais c’est 60 % des litiges qui nécessitent une procédure et plus de 45 % termineront devant le tribunal. Pas rassurant…
Il est important de rappeler qu’un impayé de loyer moyen coûte 20 000 euros au propriétaire, frais de procédure et de dégâts inclus, car souvent, là encore, le locataire indélicat se contente rarement de ne pas payer son loyer, dégrader le logement devenant un sport national.
Enfin, le temps moyen qui va s’écouler entre le premier impayé et l’expulsion est de deux années. Vous avez bien lu… 2 ans !
Les « petits » propriétaires immobiliers sont les plus fragiles !
N’imaginez pas que les propriétaires immobiliers ne soient que de grands méchants capitalistes riches à milliards aux cigares fumants et nageant tels des Oncle Picsou dans des piscines de pièces d’or.
La réalité est nettement moins rose ou stéréotypée.
En effet, l’essentiel des propriétaires immobiliers sont en réalité des gens qui rentrent globalement dans deux grandes catégories qui se rejoignent d’ailleurs.
On trouve celles et ceux qui investissent pour se constituer un patrimoine en vue de la préparation de la retraite ou des études des enfants, et ils le font en ayant recours, dans plus de 9 cas sur 10, à un crédit, et qui dit crédit parle d’emprunt, et qui parle d’emprunt dit… remboursements mensuels !!
On trouve aussi celles et ceux qui n’ont plus de remboursement de crédit parce généralement ils sont d’un âge avancé, qu’ils sont donc à la retraite et qu’ils ont besoin des loyers perçus pour financer aussi bien leur complément de retraite que, dans bien des cas, des maisons de retraite ou des frais liés à la dépendance.
Le risque c’est évidemment l’impayé de loyer
Pour tous les propriétaires actuels, et quel que soit leur âge ou leur situation, pour tous les investisseurs potentiels qui souhaitent acquérir de l’immobilier et investir dans le « locatif », le risque évident auquel on doit penser est évidemment le risque d’impayé de loyer.
Bien souvent, ce risque est vécu comme une fatalité contre laquelle il n’est pas possible de faire grand-chose.
Après tout c’est comme ça, le « marché » est ainsi, et puis, ma pauvre dame, mon brave Monsieur, la loi protège les locataires, et il n’y a rien à faire, et puis c’est la trêve hivernale, et puis c’est long, et puis c’est coûteux de faire appel à un avocat, et puis, et puis, vous trouverez 1 000 et une raisons totalement valables pour justifier et expliquer l’enfer dans lequel se retrouvent plongé chaque année des dizaines de milliers de propriétaires sérieux.
Je dis bien sérieux, car pour les marchands de sommeil, il n’y a plus aucune aide à attendre des services de l’État et de la justice, qui condamne… Le marchand de sommeil, ce qui est d’ailleurs assez heureux.
Les marchands de sommeil utilisent donc des méthodes quasi mafieuses, pour ne pas dire totalement mafieuses, afin de procéder au recouvrement de leurs « créances » bien mal acquises !
Les dossiers qui arrivent devant les juges ne sont donc pas des dossiers d’insalubrité ou de marchands de sommeil ! Ce sont des investisseurs, généralement des particuliers, comme vous ou moi.
Imaginez une méthode 100 % légale et infaillible pour vous protégez des loyers impayés !
Cette méthode anti-fatalité, elle existe.
Elle est réelle.
C’est celle que j’utilise et je ne suis pas le seul. Elle est le fruit d’années d’expérience, d’échanges avec de nombreux autres investisseurs, et bien évidemment la somme des connaissances techniques, juridiques accumulées.
Pourquoi n’est-elle pas ou si peu connue ?
Tout simplement parce qu’elle demande une parfaite connaissance des enjeux patrimoniaux et que si vous ne mettez pas en balance le coût moyen d’un impayé avec le prix de cette méthode (qui est au maximum d’environ 6 % de vos loyers perçus la première année), les investisseurs font en général l’erreur de vouloir préserver 100 % de leur rendement brut. Funeste erreur que le temps se chargera de leur apprendre… à leurs dépens… Mais ce n’est pas là la raison principale.
Cette méthode, beaucoup de professionnels du secteur de l’immobilier n’ont pas intérêt à ce que vous la connaissiez sinon, vous venez en confrontation directe avec leur fonds de commerce et je pense notamment aux agents immobiliers qui sont et restent avant tout des… agents immobiliers avec des intérêts d’agents immobiliers.
Mais n’accablons pas particulièrement ou uniquement les agents immobiliers ! Disons que le marché immobilier permet à beaucoup de professions de faire leurs choux gras et leur beurre pour rester dans les métaphores culinaires.
La vérité, c’est qu’il y a une espèce de pacte tacite pour ne pas divulguer de façon massive les bonnes manières de faire.
Dans le marché des impayés, tout le monde y gagne : des compagnies d’assurance, qui vous « garantissent » contre les impayés, aux avocats, le loyer impayé fait faire vivre tout un écosystème, et c’est VOUS qui engraissez tout ce petit monde !!
C’est là la raison principale qui permet d’expliquer pourquoi si peu de propriétaires utilisent cette méthode qui reste trop confidentielle.
Cette méthode va vous permettre de ne plus craindre les loyers impayés, et surtout de faire fuir préventivement les mauvais locataires, ou ceux un peu filous qui connaissent la loi, car ces vilains canards boiteux passent généralement leur chemin quand ils voient les techniques que vous utilisez.
Cette méthode, dans un monde de politiquement correct étouffant, va aussi vous permettre de faire de la discrimination légale en toute sérénité ! Et je rappelle, pour la police de la pensée qui rode, que choisir, c’est discriminer. Voici la définition du Larousse sur le mot discriminer dans son acceptation première.
“Discriminer : Action de séparer, de distinguer deux ou plusieurs êtres ou choses à partir de certains critères ou caractères distinctifs ; distinction : Opérer la discrimination entre l’indispensable et le souhaitable.”
Opérer une distinction entre le bon ou le mauvais locataire c’est non seulement un droit fondamental mais c’est une nécessité patrimoniale absolue !!
Garantissez vos loyers avec la voiture de votre locataire !
Dernière petite chose, ne louez qu’à des locataires… propriétaires de leur voiture ! Eh oui, c’est un peu comme si vous preniez en garantie de votre loyer le véhicule de votre locataire !
C’est faisable et parfaitement légal. C’est justement ce genre d’astuces et de techniques que vous pourrez mettre en œuvre après avoir lu mon dossier spécial du mois de novembre intitulé « La méthode infaillible pour éviter les loyers impayés ». Appliquez-là et les loyers impayés ne seront plus un problème pour vous.
Ha, oui, j’oubliais, sachez que tous ceux qui s’abonnent à la lettre STRATÉGIESpeuvent, dans leur espace lecteur, retrouver et télécharger l’ensemble des anciens numéros déjà édités car je laisse l’accès ouvert à toutes les archives.
Retenez simplement qu’il n’y a aucune fatalité aux loyers impayés et que tous les propriétaires, et de façon générale toutes celles et ceux qui envisagent d’investir dans la pierre, ne devraient pas le faire avant de connaître cette méthode et d’avoir lu ce dossier spécial de 35 pages (tous les renseignements ici)
Retenez que l’impayé de loyer dure en moyenne deux ans, et deux ans sans revenu, quand il faut rembourser chaque mois le crédit, c’est long, très long… encore plus long quand on n’est plus en mesure de payer la maison de retraite ou qu’il faut en changer avec tous les drames que cela peut entraîner !
Il est déjà trop tard, mais tout n’est pas perdu. Préparez-vous !
Article écrit par Charles Sannat pour Insolentiae