La capitale bretonne est en plein essor économique depuis quelques années, et cela se ressent dans la santé de son marché immobilier. Avec des taux de crédit historiquement bas, c’est le moment de se demander où investir dans l'immobilier neuf à Rennes, et comment s’y prendre pour optimiser son placement immobilier.
L’immobilier neuf à Rennes
Le marché de l’immobilier neuf rennais connaît un rebond post-crise sanitaire bien meilleur que la plupart des grandes métropoles du pays. En effet, la ville affiche cette année la meilleure rentabilité locative nette de France avec 8,2%. En 10 ans, le prix du mètre carré a augmenté de 40% pour passer de 2 909€ en 2010 à 4 063€ en 2020.
De plus, Rennes jouit d’un développement économique fort, grâce notamment à l’ouverture de la LGV en 2017 qui la relie à Paris en 1h30, un taux de chômage plus bas que la moyenne nationale (6%), et des projets urbains titanesques de zones d’activité concertées (ZAC) qui prévoient la création de milliers d’emplois et de logements.
Nos 5 conseils pour investir dans le neuf
S'informer sur les avantages de l’immobilier neuf
Afin de tirer parti au maximum de son investissement locatif, il convient tout d’abord de s’informer sur quelques sujets, comme les avantages liés à une telle acquisition.
Il faut savoir tout d’abord qu’acheter un bien immobilier neuf à Rennes comme dans toute la France réduit les frais de notaires à 2,5% du montant de la transaction, contre 8% dans l’ancien. Ainsi, pour un appartement neuf acheté 250 000€, les frais de notaires reviendront à 6 250€, contre 20 000€ pour un appartement ancien au même prix. Cela permet déjà de réaliser une économie conséquente. L’achat d’un logement neuf peut également vous faire bénéficier d’une exonération de la taxe foncière jusqu'à 2 ans, en fonction de la municipalité concernée.
L’intérêt d’investir dans le neuf vient aussi des garanties qui sont inhérentes à l’achat :
- La GFA, ou “garantie de futur achèvement”, concerne la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Elle est délivrée par un établissement bancaire lorsque le permis de construire est purgé de tout recours et que la moitié des logements sont réservés. La banque se porte alors garante du promoteur afin que celui-ci garantisse la livraison du projet.
- La garantie du parfait achèvement est un sauf-conduit qui couvre l’acheteur contre tout défaut de conformité ou malfaçon constaté jusqu’à 1 an après réception des travaux.
- La garantie décennale couvre, pendant 10 ans, les dommages qui pourraient affecter la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination.
- La garantie biennale protège durant 2 ans l’acheteur des défauts de fonctionnement des équipements type portes, fenêtres, volets, éléments de cuisine encastrés, etc.
- La garantie phonique, valable 1 an, assure à l’acquéreur une parfaite isolation phonique du logement.
- L’assurance dommages-ouvrage garantit un dédommagement en cas de sinistre, assurant la totalité des travaux de réparation des dégâts couverts par la décennale.
Acheter neuf signifie également que le bien respectera les normes thermiques et environnementales en vigueur, actuellement la RT2012 puis la RE2020 à partir de 2022. Ces normes limitent la consommation énergétique et l’émission de CO2 des constructions neuves.
Bien choisir son emplacement
Un critère essentiel si souhaite investir en immobilier neuf à Rennes est bien évidemment l’emplacement du bien. Tout investisseur doit savoir dans quel quartier il est intéressant pour lui de placer son argent. Il convient d’analyser les environs du programme neuf, sa proximité avec les commerces, restaurants, transports, lieux de cultures et loisirs ou encore espaces verts. Est-il en zone éligible au dispositif Pinel (A, A bis, B1) ?
Les projets urbains prochains ou déjà en cours qui laissent deviner une hausse d’activité dans le quartier dans les prochaines années font aussi partie des éléments importants à considérer. Par exemple, la ZAC EuroRennes dans le quartier de la gare est un aménagement urbain de 300 000m² boostant le potentiel d’investissement en immobilier neuf à Rennes. Le projet titanesque de l’ÉcoCité ViaSilva, à cheval sur le quartier Atalante Beaulieu à Rennes & Cesson-Sévigné, a pour objectif de loger 12 500 nouveaux habitants dans plus de 6 000 logements neufs à Rennes et de créer 20 000 emplois d’ici 2040. Une importante partie du projet s’articulera autour du quartier Atalante Beaulieu, terminus de la ligne B du métro Rennais qui ouvrira début 2022. Avec un projet d’une telle taille, en plus de sa proximité avec le campus de l’Université Rennes I, le quartier Jeanne d’Arc – Longs-Champs – Atalante Beaulieu présente de nouvelles opportunités pour un investissement en immobilier neuf à Rennes.
Budgétiser son investissement
Bien évidemment, investir dans un bien immobilier neuf demande un minimum de travail au préalable, comme l’établissement de son budget maximum, en considérant les aides et dispositifs financiers disponibles et éligibles (emprunt sans apport, prêt à tauxw zéro, dispositif Censi-Bouvard ou Pinel, etc.).
Rennes étant la deuxième ville étudiante de France, ce sont 70 000 étudiants qui arpentent ses rues chaque année. Pour un investissement sécurisé avec peu de risque de vacance locative et une bonne rentabilité, il vaut mieux opter pour des petites surfaces. Pour optimiser un investissement locatif, il est important de calculer en amont la rentabilité locative. Ici, les logements étudiants et petites surfaces offrent les meilleurs rendements locatifs et peuvent être un très bon compromis pour un premier investissement.
Faire appel à un courtier en immobilier neuf
Les investisseurs, néophytes comme chevronnés, auront tout intérêt à faire appel à un courtier en immobilier neuf. Ces professionnels disposent d'une excellente connaissance du marché cible et sauront conseiller l’investisseur en devenir selon son projet et son budget. Cela lui permettra aussi de bénéficier d’un accompagnement personnalisé et ainsi de transférer tout ou partie du travail de recherche d’un bien immobilier neuf.
La gestion locative
Au même titre qu’un courtier immobilier va conseiller et guider l’investisseur dans sa recherche de bien immobilier, le gestionnaire locatif est un professionnel qui s’occupe de toute la gestion du logement acquis :
- Publication des annonces
- Recherche de locataires
- Visites Études de solvabilité
- Rédaction du bail
- État des lieux entrant Gestion du bien comptable et technique
- Assurance loyers garantis
- Accompagnement à la déclaration fiscale
- Frais de gestion déductibles des impôts
La gestion locative se présente sous forme de “mandat” ou d'abonnement sur une certaine durée (avec engagement ou pas selon l’entreprise), durant laquelle le gestionnaire locatif va prendre en charge l’administration du bien et ce qui en découle. Gérer un bien demande beaucoup de temps et d’investissement personnel, dont chacun ne dispose pas forcément, d’où l’intérêt de faire appel à ce type de service qui permettra de profiter de tous les avantages de l’investissement locatif en limitant ses risques, sans avoir à en gérer les incommodités.
La banque se porte alors garante du promoteur afin que celui-ci garantisse la livraison du projet.
- La garantie du parfait achèvement est un sauf-conduit qui couvre l’acheteur contre tout défaut de conformité ou malfaçon constaté jusqu’à 1 an après réception des travaux.
- La garantie décennale couvre, pendant 10 ans, les dommages qui pourraient affecter la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination.
- La garantie biennale protège durant 2 ans l’acheteur des défauts de fonctionnement des équipements type portes, fenêtres, volets, éléments de cuisine encastrés, etc.
- La garantie phonique, valable 1 an, assure à l’acquéreur une parfaite isolation phonique du logement.
- L’assurance dommages-ouvrage garantit un dédommagement en cas de sinistre, assurant la totalité des travaux de réparation des dégâts couverts par la décennale.
Acheter neuf signifie également que le bien respectera les normes thermiques et environnementales en vigueur, actuellement la RT2012 puis la RE2020 à partir de 2022. Ces normes limitent la consommation énergétique et l’émission de CO2 des constructions neuves.