Revenus fonciers : Attention aux travaux non déductibles

702 EUROS
Le loyer moyen, charges comprises, d'une location vide, se monte à 702
euros par mois.

Les revenus provenant de la location nue d’un bien immobilier sont soumis à l’impôt sur le revenu, et aux prélèvements sociaux, dans la catégorie des revenus fonciers. Le revenu imposable est un revenu net, c’est-à-dire après déduction des dépenses nécessaires à la location du bien. Parmi ces dépenses figurent les travaux. Mais attention : tous les travaux ne sont pas déductibles. La Cour administrative d’appel de Nancy vient de le rappeler dans un arrêt n°20NC00809 du 18 novembre 2021.

En ce qui concerne les maisons ou appartements d’habitation, les travaux d’entretien et de réparation sont naturellement déductibles. Il en est de même des travaux d’amélioration, à l’exception des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. Sont considérés comme des travaux de construction ou de reconstruction, ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d’habitation, ou qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction. Les travaux d’agrandissement, quant à eux, sont ceux ayant pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants.

Dans l’affaire soumise à la Cour, un contribuable, propriétaire d’une maison d’habitation donnée en location, a déduit de ses revenus fonciers des années 2009, 2010 et 2011, des dépenses de travaux à hauteur de 36.522 euros, 140.551 euros et 9.740 euros.

L’administration fiscale ayant considéré que les travaux n’étaient pas déductibles, elle les a réintégré dans les revenus fonciers du contribuable et lui a notifié des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. La réclamation déposée par le contribuable ayant été rejetée, celui-ci a saisi le Tribunal administratif qui a également rejeté sa demande en décharge. La Cour administrative d’appel de Nancy vient de confirmer le jugement.

L’administration a estimé que les charges déduites par le contribuable, correspondant aux travaux réalisés durant trois années pour un montant de 186.813 euros, devaient être regardées, eu égard à leur importance et à la modification du gros oeuvre, comme correspondant à des travaux de reconstruction non déductibles. La Cour souligne que le bien immobilier, avant les travaux, comportait une habitation principale de 70 m², composé d’une salle à manger, trois chambres, une cuisine, une annexe et de combles partiellement aménagés.

Toutefois, les travaux ont conduit à la réalisation d’une surface habitable de 115 m², présentant une salle à manger, trois chambres, une cuisine, deux salles d’eau et une annexe. Ces travaux ont consisté en la démolition et le renforcement de certains murs et de cloisons, dont certaines ont été remplacées, la fourniture et la pose de faux plafonds, la démolition des anciens escaliers et la mise en place de deux escaliers, le remplacement des portes et des fenêtres, la réfection entière de la charpente et de la toiture, la réfection entière des sanitaires, la création d’une salle de bains et de deux chambres dans les combles, la démolition du conduit de cheminée et son remplacement, la création d’ouvertures sur le toit, la confection d’une dalle en béton et la fourniture et la pose de 123 m² de chape sur deux niveaux ainsi que 103 m² de carrelage.

Pour la Cour, « eu égard à leur nature et à leur ampleur, les travaux dont il s’agit qui ont affecté sensiblement le gros oeuvre et entraîné une redistribution significative de l’aménagement intérieur, doivent être regardés comme des travaux de reconstruction ».

Ces travaux ne sont donc pas déductibles des revenus fonciers du contribuable.

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Thierry Bouclier

Maître Thierry Bouclier est avocat au barreau de Bordeaux, spécialiste en droit fiscal. Docteur en droit, a une activité partagée entre le conseil et le contentieux, tant pour les particuliers que pour les entreprises.

Intervient dans tous les domaines de la fiscalité (impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, TVA, impôts locaux...) nationale ou internationale.

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