Les travaux de remise à neuf d'un bien immobilier ne constituent pas une charge déductible de l'entreprise

1200 MILLIARDS €
L'encours des crédits immobiliers en France est proche de 1.200
milliards d'euros.

La Cour administrative d’appel de Nantes, dans un arrêt du 14 janvier 2022, a jugé que seuls peuvent être compris dans les frais généraux, et constituer des charges déductibles de l’exercice, les travaux de réparation et d’entretien permettant de maintenir en état d’usage ou de fonctionnement les différents éléments de l’actif immobilisé de l’entreprise.

Une entreprise est en principe libre de sa gestion. En conséquence, les dépenses qu’elle engage pour son fonctionnement constituent normalement des charges déductibles pour la détermination de son résultat fiscal.

D’une manière générale, les dépenses ayant pour effet d’augmenter la valeur d’un élément de  son actif doivent être immobilisées. En revanche, celles ayant pour objet de maintenir en état ses immobilisations, et présentant ainsi le caractère de simples travaux d’entretien ou de réparation, constituent des charges déductibles de l’exercice.

Au cas présent, la Cour a eu à connaître des faits suivants. Le 23 juin 2011, la SARL GLB acquiert un ensemble immobilier situé à Paris, composé d’un appartement de 242 m², d’un studio de 19 m² et d’une cave en sous-sol de 20 m² pour un montant de 2 millions d’euros. Elle effectue des travaux, entre les mois de juillet 2011 et mars 2012, pour un montant total de 255.040 euros. Au titre de l’exercice clos le 31 mai 2012, elle comptabilise l’intégralité du montant de ces travaux en compte de charges. L’appartement est ensuite donné en location à ses gérants et associés.

Au cours d’une vérification de comptabilité, l’administration remet en cause le caractère déductible de ces dépenses de travaux correspondant à des travaux de peinture, d’électricité, de plomberie, de remise en état de la salle de bain et d’entretien du parquet. Pour remettre en cause le caractère déductible des dépenses de travaux réalisées pour un montant de 251.051 euros, l’administration se fonde sur le fait que ces travaux ont consisté en une rénovation complète de l’appartement qui ne pouvait être assimilée à un simple entretien périodique. Elle  constate donc que l’appartement était dans un état dégradé au moment de son achat et qu’il était à l’état neuf lors de sa mise en location.

La société saisit le Tribunal administratif de Caen pour obtenir la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie. Par un jugement du 6 novembre 2019, le Tribunal administratif de Caen rejette sa demande. La société fait appel de ce jugement que la Cour administrative de Nantes a confirmé dans son arrêt n°20NT00142 du 14 janvier 2022.

Celle-ci a jugé que « les dépenses qui entraînent normalement une augmentation de la valeur pour laquelle un élément immobilisé figure au bilan de l’entreprise, ou qui ont pour objet de prolonger de manière notable la durée probable d’utilisation d’un élément de cette nature, ne peuvent être portées en frais généraux (…) les dépenses de travaux en litige, qui représentent une dépense de 1.000 euros par m², qui ont eu pour objet de remettre à neuf l’appartement avant sa mise en location, s’inscrivaient dans une stratégie, non d’entretien, mais d’augmentation de la valeur de cette immobilisation qui n’aurait pas été acquise au prix de 2.000.000 euros si les travaux avaient été réalisés avant la vente. »

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Thierry Bouclier

Maître Thierry Bouclier est avocat au barreau de Bordeaux, spécialiste en droit fiscal. Docteur en droit, a une activité partagée entre le conseil et le contentieux, tant pour les particuliers que pour les entreprises.

Intervient dans tous les domaines de la fiscalité (impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, TVA, impôts locaux...) nationale ou internationale.

http://www.avocat-bouclier-fiscaliste-bordeaux.fr/