TVA sur marge et identité de qualification juridique : l'administration fiscale persiste et signe

La TVA ne pouvait être calculée sur la marge que si deux autres
conditions étaient remplies, d'après l'administration fiscale.

Un lotisseur, ou un aménageur, achète un terrain à bâtir qui, lors de cet achat, n’ouvre pas droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée. Dans ce cas, lors de la revente de ce terrain à bâtir, la TVA est due uniquement sur la marge – et non sur le prix de vente total – réalisée par le professionnel.

Pour que la TVA soit calculée sur la marge lors de la revente du terrain, il faut donc simplement que son acquisition n’ait pas ouvert droit à la déduction de la TVA. La règle, posée par l’article 268 du code général des impôts, semble simple. Il n’en est malheureusement rien. L’administration fiscale a rapidement considéré que la TVA ne pouvait être calculée sur la marge que si deux autres conditions étaient remplies. D’une part, il devait y avoir une identité physique entre le terrain acquis et le terrain revendu. En d’autres termes, si un professionnel achetait un terrain unique et procédait à sa division en plusieurs lots en vue de leur revente, il n’y avait pas identité physique.

La TVA, lors de la revente, devait donc être calculée sur le prix total et pas uniquement sur la marge. D’autre part, il devait également y avoir une identité juridique entre les deux terrains. Si le professionnel achetait un terrain d’assiette d’un immeuble bâti et revendait celui-ci, après démolition, comme terrain à bâtir, il n’y avait pas identique juridique. En conséquence, la TVA ne pouvait pas se calculer uniquement sur la marge. Ces deux conditions supplémentaires, posées par la doctrine administrative, ont été censurées à plusieurs reprises par les Cours administratives d’appel de Lyon et de Marseille. Cette jurisprudence a fait évoluer l’administration fiscale qui n’exige désormais plus que la condition de l’identité physique soit remplie.

Un terrain à bâtir peut donc être divisé en plusieurs lots en vue leur revente. Dans cas, l’administration admet que la TVA se calcule sur la marge. En revanche, dans une réponse ministérielle adressée le 24 septembre 2019 au député Olivier Falorni, elle maintient sa position quant à la nécessité de l’identité juridique. À défaut d’une telle identité entre le terrain acquis et le terrain revendu, la TVA doit être calculée sur le prix de vente total et non uniquement sur la marge. Les contentieux vont donc se poursuivre.


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Thierry Bouclier

Maître Thierry Bouclier est avocat au barreau de Bordeaux, spécialiste en droit fiscal. Docteur en droit, a une activité partagée entre le conseil et le contentieux, tant pour les particuliers que pour les entreprises.

Intervient dans tous les domaines de la fiscalité (impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, TVA, impôts locaux...) nationale ou internationale.