TwentyTwo Real Estate : la stratégie de résilience de Daniel Rigny

4 milliards
Twenty Two Real Estate, le groupe fondé par Daniel Rigny, gère 4
milliards d'euros d'actifs.

Daniel Rigny est le fondateur de TwentyTwo Real Estate. Le groupe, organisé sur un modèle investisseur-opérateur, gère des fonds d’investissement immobiliers et intervient dans les domaines de la maîtrise d’ouvrage déléguée, l’asset et le property management, et la transaction. Avec 4 milliards d’euros d’actifs sous gestion, il nous explique comment son entreprise s’est adaptée à un choc systémique sans précédent et s’est organisée de telle sorte à relever le défi de la continuité de son activité.

Certains segments du marché immobilier – notamment locatif - sont mécaniquement plus impactés que d’autres par la crise actuelle (tourisme, commerce…) Quel est votre niveau d’exposition au risque ?

Nous sommes très bien positionnés car nous ne sommes pas exposés aux secteurs hôtelier et du commerce. En effet dans les fonds d’investissement que nous gérons, nous n’avons jusqu’à présent pas investi dans les commerces, et nous n’avons plus d’actifs dans l’hôtellerie. Par discipline, nous avions cédé une grosse partie de notre portefeuille entre 2018 et 2019 car nous étions dans un cycle haussier naturel. Dans ce cadre notre exposition dans les loisirs et l’hôtellerie a donc été entièrement monétisée fin 2019.

Quels ont été les premiers arbitrages de TwentyTwo Real Estate au début de la crise sanitaire et économique ? 

Nous avons mis en place une liste d’actions critiques dès les premiers jours du mois de mars, que nous avons communiquée à nos clients, et avons instantanément procédé au « reset » de toutes nos priorités. En tant qu’entrepreneurs et investisseurs, nous étudions constamment une multitude de projets et sommes sollicités en permanence pour de nouveaux investissements. Nous en avons immédiatement suspendu plusieurs, car ils n’étaient plus pertinents ou difficilement évaluables dans la situation actuelle. Nous nous concentrons aujourd’hui sur les projets qui restent pertinents dans l’environnement actuel, en restant actifs par exemple dans le logement à loyer abordable. Nous avons par ailleurs mis en place un suivi quotidien et hebdomadaire des immeubles détenus par nos différents fonds d’investissement.

Comment l’équipe d’investissement s’est-elle organisée pour faire face à la situation ?

Tous les lundis matins, nous tenons une réunion de direction dédiée au pilotage des actions critiques et au suivi du taux de recouvrement des loyers par exemple. Mais le premier point discuté concerne la veille sanitaire. Nous voulons comprendre à quelle vitesse le virus pourra être maîtrisé, par quels moyens, et nous tâchons d’en tirer des enseignements quant à l’évolution de la situation macroéconomique et de la vie immobilière.

Nous avons aussi mis en place une veille juridique quotidienne car le cadre législatif a beaucoup évolué ces dernières semaines. L’adaptation des lois entraîne parfois des nouveaux défis de gestion, il y a par exemple aujourd’hui un débat en France au sujet du paiement des loyers.

Cette incertitude liée au paiement des loyers risque-t-elle de dégrader vos perspectives ?

Assurer les fonctions vitales de notre entreprise était un challenge important. Nous traitons chaque année 350 millions d’euros de paiements en loyers en charges à travers notre système de gestion, ce qui représente 80.000 factures traitées. Or, nous avions pris un temps d’avance : depuis trois ans, nous avons beaucoup investi dans la technologie pour dématérialiser l’ensemble de la gestion financière et comptable des immeubles. Si bien que nous n’avons aujourd’hui aucune rupture dans la chaîne de paiements.

Ressentez-vous une inquiétude particulière de la part de vos clients institutionnels et privés ?

Nous avons accentué la communication avec les investisseurs présents dans nos fonds d’investissement ou dont nous gérons le patrimoine en direct. Tous ont reçu des listes d’actions critiques dans les premiers jours du confinement. Nous avons montré que nous étions restés maitres de la situation avec un suivi au plus près de nos actions. Nos clients qui comptent de grandes sociétés d’assurance-vie ont été rassurés par notre réactivité, ce qui a contribué à renforcer notre partenariat avec eux.

TwentyTwo Real Estate est très impliquée dans l’économie immobilière au sens large, en particulier à travers sa plateforme de gestion Scaprim. Le confinement a-t-il eu pour effet d’entraver sa capacité d’intervention sur le terrain ?

Dans les premières semaines, nous avons maintenu une présence sur site, chantiers ou bâtiments existants, en cas d’urgence ou de dégâts par exemple. Il fallait impérativement que nos équipes de techniciens puissent intervenir, même si la cadence d’intervention a été impactée. En revanche nous avons dû suspendre tous les chantiers non urgents. Cette situation inédite a entraîné plusieurs défis : il a fallu organiser le gardiennage des chantiers, avant de les relancer tout en assurant la sécurité sanitaire de notre personnel, mais aussi celle du personnel des entrepreneurs qui interviennent sur site. Les semaines de confinement et les retards d’approvisionnement de matériaux vont naturellement induire des délais supplémentaires dans la livraison de chantiers. Il faut maintenant que les entreprises puissent reprendre leur activité sur site, en toute sécurité.

Votre jeune filiale, Allowa, a joué un rôle déterminant dans la continuité de l’activité. Pouvez-vous en dire quelques mots ?

Notre objectif est que, depuis la prise de rendez-vous jusqu’à la signature, l’ensemble du processus soit presque totalement dématérialisé afin que les locataires ou acquéreurs puissent gérer sereinement leur projet immobilier. Nous travaillons donc à minimiser notre propre intervention sur site ou lors de réunions physiques. Tout le processus documentaire aboutissant à la signature d’une promesse de vente ou d’un bail se fait donc de manière dématérialisée. Dans les circonstances actuelles, de surcroît, le gouvernement a autorisé les notaires à signer les actes en visioconférence. La loi a donc dû évoluer par nécessité, j’espère que ces dispositions perdureront après la crise, cela a rendu le processus transactionnel beaucoup plus efficace et agréable pour toutes les parties prenantes.

Quand et comment entrevoyez-vous la sortie de crise ?

Nos activités de gestion ont prouvé leur forte résilience. Nous comptons les développer en nous appuyant sur notre capacité à maintenir l‘activité en temps de crise et dans un monde contraint. Notre organisation et notre maillage territorial avec nos 17 bureaux en France se révèlent essentiels pour assurer une gestion locale. Nos systèmes qui visent à dématérialiser de nombreux actes de gestion constituent également un vrai atout. Nous allons d’ailleurs poursuivre nos investissements dans la digitalisation et la numérisation.

Concernant nos activités d’investissement, notre portefeuille est principalement constitué de logements à loyers abordables par le biais de notre foncière Powerhouse Habitat. Nous continuons d’investir dans ce secteur qui est un des plus résilients aujourd’hui. Notre taux de recouvrement des derniers loyers est toujours proche de 100 %. Ce n’est pas le cas dans les secteurs des bureaux et de la logistique. Nous avons d’ailleurs pour l’instant mis en pause nos investissements dans les immeubles tertiaires car nous devons encore évaluer les conséquences de la crise sanitaire et économique sur les niveaux de loyer et les valorisations. Ces immeubles vont devoir fonctionner dans un univers contraint et avec une économie affaiblie à moyen terme, ce qui aura un impact négatif sur les loyers, augmentera la prime de risque et les coûts de financement. De plus, certaines modifications des habitudes de vie et de travail que nous expérimentions actuellement pourraient perdurer et avoir un impact structurel sur plusieurs classes d’actifs. Mais une fois ces ajustements de valeur actés, le marché offrira des opportunités d’investissement intéressantes dans l’immobilier tertiaire qui restera soutenu par un environnement de taux d’intérêt très bas.

 


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