Immobilier : en 2025, les villes où la reprise s’accélère… et celles qui stagnent

Le marché immobilier semble amorcer un nouveau cycle. Les acheteurs reviennent, les volumes repartent, mais sans retrouver une dynamique unique sur tout le territoire. Les indicateurs récents montrent que certains segments ont débloqué tandis que d’autres attendent encore. Ce phénomène oblige à réinterroger non seulement où s’achète, mais aussi comment s’achète.

Les villes où la demande immobilière repart le plus nettement

Selon les chiffres publiés par le site de Particulier à Particulier (PAP), le nombre d’acheteurs augmente de 11,3% au niveau national. Mais cette hausse se concentre surtout dans quelques grandes villes où les prix ont suffisamment reculé pour redevenir compatibles avec le budget des ménages. Dans le trio de tête : Nantes (+19,5%), Montpellier (+17,1%) et Marseille (+14,4%). PAP rapporte que ce sont ces villes qui concentrent désormais l’essentiel du rebond, après avoir corrigé leurs prix plus nettement que d’autres métropoles.

Pourquoi cette différence ? Parce que ce sont des villes où l’ajustement s’est fait rapidement. Les vendeurs ont revu leurs prix, les biens sont revenus dans une fourchette abordable, et les acheteurs ont pu réactiver leurs projets. Franceinfo souligne d’ailleurs que ces agglomérations signent « une hausse inédite depuis deux ans ».
Pour un particulier, cela signifie que l’achat y devient plus favorable : plus d’offres, des marges de négociation encore larges, et une dynamique suffisamment solide pour envisager une prise de valeur à moyen terme.

Les zones où la demande s’essouffle encore

Le même rapport de PAP met en lumière les villes où la demande recule encore. Lyon (–5,6%) et Bordeaux (–2,4%) sont les deux exemples les plus marquants. Dans ces marchés, les acheteurs se retirent, même si la reprise existe ailleurs. Ce recul ne surprend pas : dans ces métropoles, les prix sont restés élevés malgré le ralentissement du marché. Résultat : le décalage entre le budget des ménages et le prix des biens bloque les transactions. Les acheteurs préfèrent attendre, espérant un ajustement plus net.

Selon PAP, ce sont les villes où « la hausse des prix des dernières années a laissé des séquelles ». Les candidats à l’achat n’ont pas disparu, mais ils ne veulent pas s’engager avant d'observer une correction suffisante. Pour un particulier, l’interprétation est simple : l’achat peut rester risqué si les prix ne bougent pas, car la revente à court terme pourrait être difficile. Ce sont des villes à surveiller, pas forcément à fuir — mais certainement pas des zones prioritaires.

Des prix qui n’évoluent pas partout au même rythme

Les données publiées par les Notaires de France renforcent cette lecture. En France métropolitaine, les prix progressent très légèrement : +0,4% pour les appartements et +0,2% pour les maisons sur un an. Une évolution suffisamment faible pour ne pas gêner le retour des acheteurs. En revanche, en Île-de-France, la situation est différente. Les Notaires de France relèvent que les maisons affichent –0,8%, tandis que les appartements ne gagnent que +0,1%. Le marché est encore en phase de digestion, et le redémarrage y dépendra de la capacité des vendeurs à ajuster leurs prix.

Les volumes reviennent plus nettement que les prix. Les notaires franciliens observent +13% de transactions sur un an. France Bleu y voit « un signe de reprise », mais rappelle que ce rebond peut s’essouffler si le crédit se resserre à nouveau. Pour les acheteurs, cela signifie que l’Île-de-France redevient accessible sur certaines typologies de biens, notamment les maisons éloignées des centres. Mais le marché reste fragile.

Le crédit, encore un filtre… mais moins bloquant qu’en 2024

Si la reprise immobilière progresse, c’est aussi parce que les conditions de crédit se sont stabilisées. Le Figaro Immobilier estime toutefois que la dynamique reste « encore trop fragile ». La raison : même si les taux ne montent plus, les banques restent prudentes. Elles exigent toujours un apport, vérifient la stabilité des revenus et refusent plus facilement les dossiers limites. Mais l’environnement n’a plus rien à voir avec celui de 2023 : les taux ne créent plus de panique, ce qui suffit à réactiver une partie des projets.

Pour un acheteur, une règle émerge :
👉 dans les villes où les prix ont vraiment baissé, l’accès au crédit redevient jouable.
👉 dans les villes encore chères, même un taux stable ne suffit pas.

Points clés sur le marché immobilier en novembre 2025

• +11,3 % : hausse du nombre d’acheteurs selon PAP.
• Villes les plus dynamiques : Nantes (+19,5%), Montpellier (+17,1%), Marseille (+14,4%).
• Villes en recul : Lyon (–5,6%), Bordeaux (–2,4%).
• Prix en France métropolitaine : +0,4% appartements / +0,2% maisons (Notaires).
• Île-de-France : –0,8% pour les maisons, +0,1% pour les appartements (Notaires).
• Crédit : conditions stables mais toujours sélectives.