Le 29 septembre 2026, l’Espagne suspend toutes les expulsions locatives jusqu’en 2030 et impose le renouvellement automatique des contrats. Une décision radicale face à une crise du logement où les loyers ont doublé en dix ans. Entre protection des locataires et risque de raréfaction de l’offre, le marché immobilier espagnol entre en territoire inconnu.
Expulsions locatives : l’Espagne dit « stop » face à la crise du logement
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Published on 30 septembre 2026 5h49
2,8%La croissance de l'espagne en 2025 a été de 2,8%
Le 29 septembre 2026, le gouvernement espagnol a décidé de suspendre toutes les expulsions locatives jusqu'en 2030. Cette mesure intervient après l'expulsion de Maricarmen Abascal, 87 ans, délogée après avoir vécu 70 ans dans son logement. Le prix moyen du mètre carré locatif a presque doublé en dix ans, atteignant 15,1 euros en août 2026 selon Idealista. Pedro Sánchez entend ainsi contrer une crise qui affecte le pouvoir d'achat des ménages espagnols.
L'État espagnol face à la spéculation immobilière
Le décret Maricarmen s'articule autour de trois mesures principales. La suspension des expulsions locatives protège tous les locataires jusqu'en 2030, indépendamment de leur situation contractuelle. Le renouvellement automatique des baux empêche les propriétaires de récupérer leurs biens sans raison valable. De plus, les fonds d'investissement ne peuvent plus acquérir de logements résidentiels, ciblant ainsi les acteurs financiers accusés de spéculer sur le marché. Mónica García Gómez, ministre de la Santé, a également annoncé un encadrement des locations saisonnières et des chambres meublées pour favoriser le locatif longue durée. Félix Bolaños, ministre du gouvernement, a salué un « accord magnifique » et un « grand jour pour les locataires et les petits propriétaires », tout en avertissant que les spéculateurs seraient les perdants.
Le gouvernement socialiste, sans majorité parlementaire, doit encore faire adopter ces mesures par le Parlement, ce qui nécessitera des négociations complexes au sein de la coalition. L'occupation de la Puerta del Sol à Madrid par des manifestants depuis le 27 septembre a précipité cette décision. Avec les législatives de 2027 en ligne de mire, la crise du logement est devenue un enjeu majeur. La hausse des loyers, qui ont presque doublé en dix ans, pèse lourdement sur les ménages, surtout dans les grandes villes comme Madrid, Barcelone et Valence. Le cas Abascal a transformé une question économique en symbole politique, obligeant Sánchez à agir.
Conséquences économiques : impacts diversifiés
Les locataires bénéficient d'une sécurité juridique inédite. La suspension des expulsions assure leur maintien dans les lieux, même en cas d'impayés. Le renouvellement automatique des baux empêche les propriétaires d'augmenter les loyers par un changement de locataire. Les ménages vulnérables, les personnes âgées et les familles monoparentales sont particulièrement protégés. Cependant, cette stabilité pourrait entraîner une réduction de l'offre locative, les propriétaires pouvant décider de retirer leurs biens du marché ou de les vendre.
Pression sur les propriétaires bailleurs
Les petits propriétaires, malgré les assurances du gouvernement, subissent une pression financière accrue. L'impossibilité de récupérer un bien en cas de non-paiement prolongé réduit la rentabilité locative. En parallèle, les charges d'entretien et les taxes continuent de s'accumuler. Les investisseurs institutionnels peuvent gérer ces contraintes grâce à leur taille, mais les particuliers risquent de vendre, entraînant potentiellement une baisse des prix de l'immobilier résidentiel.
Restrictions pour les fonds d'investissement
L'interdiction d'achat pour les fonds vautours marque une rupture. Ces acteurs, qui ont massivement investi en Espagne après 2008, sont désormais exclus du marché résidentiel. Blackstone, Cerberus et autres fonds américains, qui contrôlent de nombreux logements, sont touchés. La mesure vise à empêcher la spéculation et la transformation des logements en actifs financiers. Les fonds pourraient chercher des moyens de contourner la règle ou se tourner vers l'immobilier commercial. L'impact global reste incertain, mais le signal politique est fort contre la financiarisation du logement.
Risques économiques : l'offre locative en jeu
La suspension des expulsions et le renouvellement automatique peuvent décourager l'investissement locatif. Sans possibilité de récupérer un bien ou d'ajuster les loyers, la rentabilité diminue, risquant de contracter l'offre et d'aggraver la pénurie. Protéger excessivement les locataires pourrait pousser les bailleurs à quitter le marché, diminuant le nombre de logements disponibles. Les constructions neuves pourraient aussi ralentir si les promoteurs anticipent des difficultés de rentabilisation. L'évolution du parc locatif privé entre 2026 et 2030 devra être surveillée de près.
Comparaison avec la régulation française
La France régule différemment le marché locatif. La trêve hivernale suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars, sans interdire les procédures judiciaires. Les baux se renouvellent automatiquement par tacite reconduction pour trois ou six ans selon le bailleur, mais le propriétaire peut refuser le renouvellement pour reprise ou vente. L'encadrement des loyers, en vigueur dans certaines villes comme Paris ou Bordeaux, limite les hausses sans bloquer le marché. Les locations touristiques sont réglementées avec une limite de 120 jours par an dans plusieurs villes.