Le marché de la location meublée est florissant, car il y a une forte demande des touristes, professionnels et étudiants. Les particuliers qui veulent investir dans ce secteur ont le choix entre les statuts de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Découvrons ensemble les différences et les avantages fiscaux de chaque statut.
LMP et LMNP : comment leurs statuts diffèrent-ils ?
Les statuts de LMNP sont différents sur plusieurs plans. Les conditions d'éligibilité par exemple ne sont pas identiques. Pour être considéré comme propriétaire d'une location meublée non professionnel, le loyer annuel ne doit pas dépasser 50 % des revenus de votre foyer ou 23 000 euros annuels. Le statut est appliqué dès que vous remplissez l'une de ces conditions. En revanche, pour être un LMP, les loyers perçus sur l'année doivent être supérieurs à 23 000 euros et à 50 % des revenus de votre foyer fiscal. Il faut remplir simultanément ces deux conditions.
Les charges sociales ne sont pas pareilles selon le statut. Un propriétaire de LMNP doit verser 17,2 % des revenus imposables pour le compte des prélèvements sociaux. Si vous êtes un LMP, vous devez vous acquitter de charges sociales professionnelles. En tant que travailleur non salarié, vous êtes donc affilié au régime de la SSI (Sécurité Sociale des Indépendants). Les cotisations sont comprises entre 25 et à 35 % de vos revenus. Cela vous permet de bénéficier d'une assurance vieillesse et maladie.
Ces deux statuts présentent des différences sur le plan de la fiscalité. Quand vous êtes en LMNP, les recettes locatives sont toujours soumises à l'IR (Impôt sur le Revenu). Avec le statut LMP, cela varie selon votre statut. Si vous décidez d'exercer en nom propre ou comme microentrepreneur, vous payez l'IR. Si vous vous constituez en tant que SARL ou SAS, vous devez vous acquitter de l'impôt sur les sociétés.
Les avantages fiscaux en LMNP
Si vous voulez investir sous le statut de loueur en meublé non professionnel, vous bénéficiez des avantages fiscaux des régimes micro-BIC et réel. Votre activité est taxée par défaut au régime micro-BIC quand elle génère moins de 77 700 euros de revenus locatifs. Dans ce cas, vous payez des impôts sur la moitié des recettes issues du LMNP. Quand celui-ci est un meublé de tourisme ou une chambre d'hôtes, seuls 29 % des bénéfices sont imposables. Vous passez automatiquement au régime réel si les loyers annuels dépassent 77 700 euros. Vous pouvez aussi opter pour ce système d'imposition si vous êtes en dessous de ce seuil et que vous estimez qu'il est plus avantageux.
Ce régime fiscal vous permet de tenir compte des amortissements et des charges dans le calcul des impôts. Vous pouvez déduire les dépenses liées aux réparations, aux honoraires de l'agence de gestion locative ou à la copropriété. Prenons l'exemple d'un logement qui rapporte 75 000 euros de loyers par an. Les charges s'élèvent à 50 000 euros quand on additionne les intérêts d'emprunt, les travaux d'entretien et les frais de gestion. Au régime réel, vous êtes imposé sur 25 000 euros.
Vous pouvez être amené à vous retrouver en déficit quand les charges et les amortissements dépassent les revenus fonciers. Dans ce cas, vous échappez de manière légale au paiement des impôts. Le régime réel vous permet d'imputer ce déficit sur de futurs bénéfices sur une période de 10 ans. De même, les amortissements en excédents peuvent être reportés à l'année suivante pour une durée illimitée.
L'imposition de la plus-value en LMNP avantage les investisseurs qui envisagent de détenir le bien sur une longue période. Vous ne payez en effet aucune taxe sur les bénéfices issus de la revente du logement si vous en êtes le propriétaire depuis 22 ans.
Ce que vous apporte le statut LMP
Quand vous optez pour le statut de LMP, la gestion de vos déficits est différente. Ainsi, si vos charges foncières sont supérieures à vos revenus locatifs, vous pouvez imputer la différence sur vos revenus de l'année. Si ce déficit est important, vous pouvez le reporter sur 6 ans. Les amortissements peuvent être inclus dans les charges foncières. Cependant, le législateur a limité les possibilités de déductions afin qu'ils ne créent pas de gros déficits. C'est la raison pour laquelle les amortissements ne doivent pas dépasser la différence entre les revenus locatifs et les charges déductibles. Si c'est le cas, ils peuvent être reportés sur le prochain bénéfice annuel. Cela peut se faire sur une durée illimitée. Par ailleurs, les LMP sont exonérés de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
Le statut de LMP vous permet aussi de bénéficier d'une fiscalité avantageuse sur les bénéfices que vous tirez de la cession. Il est possible de ne pas payer de plus-value quand vous possédez le bien immobilier depuis plus de 15 ans. Vous pouvez aussi profiter d'une exonération fiscale quand vous exercez l'activité de location depuis plus de 5 ans. Dans ce cas, votre chiffre d'affaires doit être en dessous de 90 000 euros sur les deux dernières années. L'exonération sur la plus-value est partielle s'il est compris entre 126 000 et 90 000 euros.
Ce qu'il faut choisir en fonction de votre profil et de vos projets
Le choix de votre statut de loueur meublé ne vous appartient pas. Cela va dépendre des critères d'éligibilité. Il faut considérer vos revenus fiscaux globaux ainsi que le montant de vos loyers. Si ceux-ci vous rapportent moins de 23 000 euros par an, vous êtes forcément au statut de LMNP. C'est un statut qui vous donne plus de liberté dans la gestion de votre bien immobilier. Vous pouvez utiliser le logement pour votre usage personnel. En plus, vous ne prenez aucun engagement sur la durée qui vous oblige à garder le bien. Les démarches pour obtenir le statut de LMNP sont aussi très simples, car vous n'avez pas besoin de créer une entreprise au préalable. L'enregistrement se fait en ligne, par l'intermédiaire d'un formulaire.
Si vous voulez que la location de logement devienne votre principale activité, alors vous devez opter pour le statut de LMP. Cela vous permet d'être considéré comme professionnel et de bénéficier d'avantages sociaux. Le statut de LMP s'adresse surtout à ceux qui possèdent une bonne base financière. Il faut en effet investir au bas mot 400 000 euros pour prétendre à gagner plus de 23 000 euros de loyer annuels. La professionnalisation de votre activité de location implique beaucoup de responsabilités dans la gestion. Un expert sur les questions immobilières vous aidera à faire le meilleur choix selon vos besoins.