Le prix au mètre carré : un calcul dépassé ?

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Par Pierre-Antoine Menez Modifié le 12 décembre 2012 à 5h38

De nombreuses études parues ces dernières semaines l’attestent. Le prix du m2 sur Paris avoisinerait au troisième trimestre 2012 les 8 500 euros : un record. Pourtant, à tout bien considérer, cette nouvelle largement diffusée ne présente qu’un intérêt relatif. Pire, à vouloir lui accorder une trop grande importance, elle peut même induire en erreur nos concitoyens et déformer la réalité. Explications.

Premier constat, le discours omniprésent du prix au m2 occulte l’essentiel. Ce qui intéresse réellement nos concitoyens, c’est la recherche d’un logement et donc la satisfaction d’un besoin primordial. Au cours de notre vie, nous sommes amenés à chercher un studio, un deux pièces, un trois pièces voire plus, en fonction de l’évolution de notre situation familiale et bien entendu de nos ressources. Or à chaque fois que nous sommes face à un projet d’achat de logement, la question ne se pose que rarement en termes de m2.

Pour s’en convaincre, il suffit de passer en revue les paramètres qui interviennent dans toute recherche. Certains peuvent varier alors que d’autres correspondent à des besoins inflexibles. Le prix, la surface ou l’emplacement peuvent ainsi évoluer. Nous pouvons accepter de déplacer notre logement en le faisant courir, par exemple, le long d’une ligne de métro. L’évolution du Grand Paris nous y incite. Nous pouvons surtout décider de réduire notre surface. En revanche, notre capacité d’endettement et le nombre d’enfants ne peuvent varier. Ainsi, le m2 n’est donc pas le critère inflexible qu’il paraît être, notamment au regard de la multiplication des baromètres valorisant ce qui reste avant tout un indice de statisticien. Si dans la plupart des agglomérations en France, ce raisonnement semble évident, certains ont tôt fait de l’oublier lorsqu’il s’agit de l’Ile de France et de la capitale.

Deuxième reproche, un discours uniquement basé sur un prix au m2 est en décalage avec la réalité du marché de l’immobilier qui est avant tout celle d’un marché fortement impacté par la crise et dont la chute en volume sur Paris et l’Ile de France atteint en moyenne 20%. Pourquoi, dès lors, persévérer dans cette analyse économique, si nos citoyens ne trouvent pas de logement correspondant à leur besoin ? Elle contribue à fausser la vision du marché de l’immobilier en établissant un lien artificiel entre un appartement unique et un prix moyen au m2. Rappelons cette simple vérité : pratiquement aucun appartement sur Paris n’est au prix de 8 500 euros au m2.

Plus grave, ce discours sur le prix au m2 alimente une logique de spéculation. Or, l’immobilier est avant tout un secteur économique fortement contributeur de notre économie avec près de 1,8 million d’emplois non délocalisables. Ne faisons pas croire aux citoyens que l’immobilier en Ile de France est animé par une logique financière, surtout lorsque l’on sait que 90% des logements sont des résidences principales.

Comme souvent en matière d’immobilier, il convient d’en revenir à la réalité du terrain. C’est le sens de notre approche qui préfère proposer aux citoyens un outil permettant de localiser en Ile de France les secteurs accessibles pour leur logement en fonction d’une fourchette de prix par nombre de pièces. Ainsi, chacun pourra savoir dans quel secteur il est possible de trouver par exemple un logement de trois pièces pour 400 000 à 450 000 euros.

Ne prenons donc pas pour argent comptant le discours du prix au m2 qui contribue à brouiller les cartes. En période de tension sur le marché de l’immobilier ancien, il est plus que jamais nécessaire de revenir aux besoins réels des clients pour ne pas contribuer davantage au blocage du marché.

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Pierre-Antoine Menez est le vice-président de la Fédération Nationale des Agents Immobiliers d'Île de France (FNAIM).

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