La notion de vente parfaite n’est pas forcément évidente pour chacun d’entre nous. Or les professionnels du droit et ceux de l’immobilier l’emploient comme une réponse compréhensible par tous. Quand peut-on invoquer cette notion ? Quels en sont les effets et les conséquences dans le cadre d’une vente immobilière ?
Le mandat vaut vente parfaite !
En amont d’une décision d’achat ou de présentation d’un bien immobilier, le professionnel aura fait signer un mandat (article 72 de la loi Hoguet) dans lequel il aura ; identifié le ou les vendeurs avec leurs capacités de mise en vente, détaillé les informations sur le bien à céder, recueilli les conditions de cession, avec le prix, la durée du mandat et les conditions particulières, avant de recevoir l’accord pour commercialiser le bien. La volonté du ou des cédants étant marquée, nous considérons que le vendeur a clairement affirmé sa volonté. Donc si un acquéreur se propose d’acquérir le bien aux conditions définies dans le mandat et sur la publicité, c’est à cet instant qu’entre en ligne de compte la notion de vente parfaite. Il n’y a pas de négociation, donc le vendeur doit vendre sans revenir en arrière. La parfaite vente correspond au fait que l’offre a recueilli un avis favorable et l’accord des parties sur la chose et le prix !
En droit de la publicité, la présentation d’un produit avec son prix, vaut vente parfaite ! Une tablette de chocolat dans une épicerie, un menu de restaurant, une annonce de vente de véhicule entre particuliers, vaut pour le vendeur vente parfaite sur la chose et le prix, il ne pourra se rétracter sauf erreur manifeste (inversion de chiffres…).
Les limites de la vente parfaite
Une nouvelle jurisprudence est venue entacher cette vérité qui semblait immuable. Dès lors qu’un acquéreur fait une offre aux conditions d’une annonce immobilière entre particuliers, les juges ont estimé que celle-ci ne valait pas vente parfaite car il manque des mentions précises sur le bien, comme son adresse ou ses numéros de lots et surtout la certitude que tous les propriétaires ont donné leur accord. Dans cette jurisprudence de fin 2017, il a été précisé qu’en revanche quand un vendeur a confié un mandat à un professionnel, il a marqué son intention en confiant une mission précise et est donc engagé pleinement en cas d’offre sans négociation. Étant précisé que le professionnel aura vérifié la capacité du ou des vendeurs à céder leur logement. Autre limite, lorsqu’un acquéreur émet une négociation légère sur un bien et que l’agent immobilier réduit ses honoraires afin de maintenir le prix net du vendeur, la vente perd son caractère parfait, il faudra alors collecter l’accord des vendeurs.
La qualité et les effets de la vente parfaite
La parfaite vente se prépare en amont au cours de la négociation du mandat et plus précisément du prix de présentation du bien. Un bien qui emporte une offre rapidement peut laisser un goût amer au vendeur, qui le plus souvent pense qu’il aurait pu ou dû en obtenir un peu plus. Or, souvent la vente parfaite correspond justement aux conditions attendues ou acceptées par les acquéreurs ! Ce qui répond plus à une notion de parfaite vente entre les parties, sans discussion.
En conclusion, nous pourrions reprendre un principe de négociateur, « Nous avons le droit de ne pas être d’accord avant, mais une fois lancé nous n’avons plus le droit de ne plus être d’accord ». La vente est finalisée et les parties engagées selon les conditions suspensives et de réflexion offertes aux acquéreurs. Côté vendeur, peu de solution de replis.