Immobilier : vers une stabilisation du marché parisien ?

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Par Christophe Cheval Modifié le 28 juin 2012 à 4h08

Les derniers chiffres communiqués le 31 mai dernier par la Chambre des Notaires de Paris sont contrastés. Ils font apparaître pour le 1er trimestre 2012 une activité très soutenue mais artificielle compte tenu de la modification de la fiscalité des plus-values immobilières entrée en vigueur au 1er février.

La réalité du marché n’est évidemment pas là. Depuis ce 1er février, on enregistre une baisse de volume de l’ordre de 16% par rapport à février 2011 et de 21% de mars 2011 à mars 2012. Les chiffres d’avril 2012 publiés fin août prochain devraient constater une baisse de l’ordre de 20% par rapport à avril 2011.

Ils correspondent de façon naturelle à la baisse du nombre de dossiers de demande de prêt (- 24% sur un an selon meilleurstaux.com). Dans le même temps, selon l’Observatoire CSA Crédit Logement, à mai 2012, le nombre total de prêts accordé aux particuliers a baissé de 20,3% alors qu’il augmentait de 32,8% à pareille époque en 2011. Il constate également la stabilisation de cette baisse.

La réalité du marché, c’est aussi la faible baisse des prix : pour les appartements -0,5% au premier trimestre 2012 pour l’Ile de France, - 1,1% depuis le dernier trimestre 2011 pour Paris. On table sur une correction de -2% au 31 juillet prochain. De façon générale, les prix résistent toujours à la baisse des volumes.

De là à commencer à parler de début de crise de l’immobilier résidentiel parisien, cela paraît bien prématuré. Si le rythme des augmentations ces dernières années était impressionnant, nous sommes encore très loin d’un crash tel que nous l’avons connu au début des années 1990. Même s’il est vrai que les financements sont de plus en plus difficiles à obtenir, le niveau des taux bancaires permet de soutenir une demande toujours fragile compte tenu de l’environnement financier européen.

Le cabinet Deloitte a publié un rapport fin mai montrant que Paris demeurait la capitale la plus chère de l’Europe continentale en 2011 avec un prix moyen au m² supérieur à 8.000 euros (il est aujourd’hui de l’ordre de 8.260 €/m²). Mais d’après le cabinet britannique MERCER selon une étude réalisée cette année, Paris n’a que le 37ème rang (en baisse par rapport à 2011) pour les villes les plus chères au monde pour les expatriés (Tokyo est sans surprise n°1 sur 214 villes étudiées).

Si, bien évidemment, de nombreux critères autres qu’immobilier entre en ligne de compte pour la réalisation de classement comme l’alimentation, les transports ou les loisirs, le logement en est le paramètre principal. Ce classement, réalisé pour aider les entreprises internationales à ajuster les indemnités d’expatriation versées à leurs salariés, montre indirectement que Paris n’est pas encore au niveau des prix des autres grandes capitales mondiales.

Paris demeure toujours une ville recherchée des investisseurs, qu’ils soient français ou étrangers, pour la sûreté de sa pierre. C’est aussi un marché de besoin et donc peu spéculatif. On recherche toujours un placement sûr, et mis à part l’immobilier parisien, où trouver encore aujourd’hui en France, en dehors de ce secteur, une telle valeur refuge ?

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Christophe Cheval a 47 ans, il est notaire depuis 2001, et associé de l'officenotarial KL Associés à Paris 2ème depuis 2006.Il a enseigné de 1997 à 2010 à l'Université de Paris Dauphine.