Loyer impayé et huissier de justice : tout savoir

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Par Partenaire Modifié le 10 octobre 2022 à 10h02
Loyer Impaye Huissier Justice Tout Savoir

Beaucoup de bailleurs craignent les impayés de loyer. Si les solutions amiables sont toujours préférables, la mise en œuvre de procédures légales est parfois inévitable. Dans ce cas de figure, l’intervention d’un huissier de justice est indispensable. Explications.

Le rôle de l’huissier dans le cadre du recouvrement des loyers impayés

Le commandement de payer de l’huissier de justice

C’est une solution amiable communément utilisée dans le cadre d’une procédure pour loyers impayés. Elle est notamment mise en œuvre lorsque le dialogue avec le locataire est rompu.

Elle consiste pour le bailleur à faire appel à un huissier de justice afin que ce dernier transmette à son locataire une lettre lui indiquant :

- les dettes à sa charge ;

- le délai de deux mois pour effectuer leur remboursement.

Attention, le commandement de payer par huissier de justice ne peut être utilisé qu'à condition que le contrat de location contienne une clause résolutoire. En pratique, celle-ci prévoit la résiliation automatique du bail en cas de non-respect par le locataire de certaines de ses obligations. En l’absence d’une telle clause, l’assignation en justice du locataire par voie d’huissier est indispensable.

La procédure simplifiée de recouvrement des loyers

L’article R125-1 du code des procédures civiles d’exécution a introduit en droit français une procédure simplifiée pour l’ensemble des dettes nées d’un contrat et inférieures à 5 000 euros, intérêts de retard inclus.

Pour la mettre en œuvre, le bailleur doit faire appel à un huissier de justice. Pour cela, il dispose de deux options :

- déposer une demande sur la plateforme de recouvrement des petites créances de la Chambre Nationale des Commissaires de Justice ;

- contacter un huissier situé dans son secteur géographique.

En pratique, dans un courrier, l’huissier invite le locataire à payer ses dettes sous 30 jours. Si ce dernier accepte, il doit signer un formulaire d’acceptation servant de base à l’établissement d’un titre exécutoire. En cas de non-respect de ses obligations, les biens ou une part du salaire du locataire pourront être saisis.

L’assignation en justice du locataire

L’huissier de justice joue également un rôle essentiel dans le cadre de la procédure au fond pour l’ensemble des créances dont la valeur est supérieure à 5 000 euros. En effet, dans ce cas de figure, le bailleur doit assigner le locataire par voie d’huissier devant le tribunal judiciaire de son domicile. Cette assignation peut être rédigée par un avocat ou par l’huissier lui-même.

A contrario, la procédure pour impayés de loyer dont le montant est inférieur à 5 001 euros ne nécessite pas l’intervention d’un huissier. Le bailleur doit en effet saisir la justice en déposant une requête au greffe du tribunal. Ce dernier se charge de convoquer le locataire.

Le rôle de l’huissier dans le cadre de la procédure d’expulsion

Une fois le jugement d’expulsion en main, vous n’êtes pas autorisé à procéder vous-même à son exécution. Ne forcez pas votre locataire à quitter votre logement et ne changez pas les serrures de votre logement. De telles pratiques sont en effet considérées comme des violations de domicile. Des sanctions pénales sévères, pouvant aller jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende, sont ainsi prévues par la loi.

Pour procéder à l’expulsion de votre locataire, vous devez donc contacter un huissier de justice. En cas de résiliation judiciaire, celui-ci doit adresser un commandement de quitter les lieux aux occupants de logement. Ces derniers ont 2 mois pour exécuter le jugement.

À défaut, ou en cas de résiliation du contrat de bail par clause résolutoire, l’huissier de justice peut exécuter la décision d’expulsion. En pratique, le jour J, il se présente au domicile du locataire, avec ou sans information préalable, entre 6 heures et 21 heures. Il est strictement interdit de procéder à une expulsion le dimanche et les jours fériés. Trois situations sont alors envisageables :

- Si le locataire accepte, l’huissier pénètre dans le logement pour dresser un procès-verbal contenant l’inventaire des meubles.

- Si le locataire refuse l’intervention, l’huissier rédige un procès-verbal de tentative d’expulsion et contacte la police pour permettre l’exécution du jugement.

- Si le locataire est absent, l'huissier contacte la police et un serrurier afin de faire changer les serrures. Le procès-verbal devra contenir l’inventaire précis des meubles ainsi que le lieu de leur dépôt. En tout état de cause, l’huissier de justice ne pourra jamais procéder à l’expulsion d’un locataire pendant la trêve hivernale. Celle-ci commence le 1er novembre et s’achève le 31 mars de l’année suivante.

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