Rehaussement de la valeur d’acquisition, à titre gratuit, d’un bien immobilier : la plus-value de cession est calculée en tenant compte de la nouvelle valeur

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Par Thierry Bouclier Publié le 6 décembre 2019 à 14h56
Justice 2060093 960 720
19%La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %

Dans un arrêt n°418379 du 27 novembre 2019, le Conseil d’Etat a rappelé les modalités de calcul d’une plus-value immobilière lorsque le bien a été acquis à titre gratuit et que cette acquisition a fait l’objet d’un rehaussement dans le cadre d’une proposition de rectification.

La plus-value immobilière, réalisée lors de la vente d’une maison ou d’un appartement, est égale au prix de vente diminué du prix d’acquisition. Lorsque le bien a été acquis à titre gratuit, c’est-à-dire par voie de donation ou de succession, le prix d’acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de succession ou de donation ou, à défaut, de la valeur vénale réelle à la date de cette acquisition.

A titre d’exemple, un bien immobilier reçu en donation, pour une valeur de 300.000 euros, et qui est revendu 700.000 euros, entraîne une plus-value de 400.000 euros.

Il arrive que l’administration fiscale, dans le cadre de son pouvoir de contrôle, remette en cause la valeur déclarée lors de la donation ou de la succession. Elle peut considérer, en respectant des règles précises, que la valeur figurant dans l’acte a été sous-estimée. Elle adresse alors une proposition de rectification au contribuable pouvant entraîner des redressements en matière de droits de donation ou de succession.

Reprenons notre exemple ci-dessus. L’administration fiscale rehausse la valeur figurant dans l’acte de donation, de 300.000 à 500.000 euros, ce rehaussement intervenant après la revente du bien au prix de 700.000 euros. Le contribuable acquitte alors un supplément de droits de donation.

Mais qu’en est-il de sa plus-value ? Celle-ci peut-elle être recalculée à partir de la nouvelle valeur du prix d’acquisition de 500.000 euros, ce qui aurait pour conséquence de réduire la plus-value de 400.000 euros à 200.000 euros ? La plus-value étant réduite, le contribuable aurait-il le droit de demander, par voie de réclamation, un dégrèvement partiel de l’impôt acquitté (19% + 17,2% de prélèvements sociaux) sur sa plus-value ?

Le Conseil d’Etat, dans son arrêt du 27 novembre 2019, répond positivement à ces questions.

La rectification définitive de la valeur vénale retenue pour le calcul des droits de mutation, postérieurement à la cession, ouvre la possibilité, pour le contribuable, de demander la prise en compte de cette valeur rectifiée pour l’imposition de la plus-value de cession, soit dans le cadre d’un litige en cours relatif à cette imposition, soit par la voie d’une réclamation, la fixation de la valeur rectifiée étant regardée comme un événement de nature à rouvrir le délai de réclamation.

Une décision intéressante pour les contribuables se trouvant dans une telle situation.

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Maître Thierry Bouclier est avocat au barreau de Bordeaux, spécialiste en droit fiscal. Docteur en droit, a une activité partagée entre le conseil et le contentieux, tant pour les particuliers que pour les entreprises. Intervient dans tous les domaines de la fiscalité (impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, TVA, impôts locaux...) nationale ou internationale. http://www.avocat-bouclier-fiscaliste-bordeaux.fr/

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