Les prix de l’immobilier ancien reculent de 0,8% au deuxième trimestre 2026 après une année de hausse, sous l’effet conjugué de la remontée des taux de crédit (3,97% tous frais compris), de la guerre au Moyen-Orient et de l’incertitude politique. Les maisons individuelles subissent une correction plus marquée (1,3%) que les appartements (0,1%), révélant un marché fragmenté où normes énergétiques et localisation redessinent les équilibres.
Immobilier ancien : taux à 3,97%, guerre et politique font chuter les prix
By
Published on 9 septembre 2026 9h48
0,8%La baisse moyenne de 0,8% cache des disparités entre types de biens.
Après une progression de 1,1% en 2025, le marché de l'immobilier ancien en France subit une correction. Au deuxième trimestre 2026, les prix ont diminué de 0,8% à cause de trois facteurs clés : la hausse des taux de crédit, la guerre au Moyen-Orient et l'incertitude politique. L'indice Notaires-Insee, dévoilé mardi, indique cette tendance dans un contexte où 958 000 transactions ont été réalisées entre juillet 2025 et juin 2026.
Une baisse modeste mais significative
La diminution de 0,8% au deuxième trimestre 2026 marque un changement après une année de hausse. L'indice Notaires-Insee a revu à la baisse la croissance du premier trimestre, de +0,2% à 0,2%. Le marché s'ajuste face à des contraintes financières accrues. Le nombre de transactions, qui avait augmenté entre octobre 2024 et décembre 2025, s'est stabilisé en 2026 sans retrouver les niveaux d'avant avril 2022.
Les taux de crédit, un frein majeur
La hausse des taux de crédit immobilier est un facteur déterminant de cette correction. Les taux sont passés de 3,20% en août 2025 à 3,97% en septembre 2026, d'après la Banque de France. Cette augmentation réduit le pouvoir d'achat des ménages. Un emprunteur avec une capacité d'endettement de 1 500 euros par mois voit son capital empruntable diminuer de 25 000 euros. Les négociations à la baisse des prix sont désormais courantes, comme l'indique Batiweb.
Impact de la géopolitique sur le marché immobilier
La guerre au Moyen-Orient, déclenchée en février 2026, a entraîné une flambée des prix des hydrocarbures et une inflation accrue. Selon Loïc Cantin, président de la Fnaim, cette situation fragilise le pouvoir d'achat des ménages. La BCE maintient une politique monétaire stricte, influençant les conditions de financement. De plus, l'incertitude politique liée à la présidentielle française affecte la confiance des ménages, comme l'observe Élodie Frémont des Notaires du Grand Paris.
Maisons et appartements : des évolutions contrastées
La baisse moyenne de 0,8% cache des disparités entre types de biens. Les maisons individuelles ont reculé de 1,3% en un an, tandis que les appartements restent stables à 0,1%. En Île-de-France, l'écart est plus marqué : les maisons baissent de 1,5% alors que les appartements augmentent de 0,3%, atteignant 6 130 euros le mètre carré selon la Chambre des Notaires du Grand Paris. Ailleurs, les prix diminuent de 1%, avec une pression plus forte sur les maisons.
L'impact des normes énergétiques sur les maisons
Loïc Cantin souligne que les maisons sont affectées par la nécessité de rénovations énergétiques. Une mauvaise note au diagnostic de performance énergétique réduit les prix. Les nouvelles réglementations, comme l'interdiction de location des passoires thermiques, entraînent une décote pour les biens énergivores. Les acheteurs incluent désormais le coût des travaux dans leurs offres, affectant les prix des transactions. Sud Ouest note que cela pèse sur le marché des maisons anciennes en zones rurales et périurbaines.
Les appartements, un choix prisé par les investisseurs
Les appartements résistent mieux grâce à leur localisation urbaine et à de meilleures performances énergétiques. Les investisseurs les préfèrent pour leur rentabilité et leur liquidité. En Île-de-France, la demande soutenue maintient les prix des appartements malgré la hausse des taux, créant un marché à deux vitesses dans la région capitale.
Effets sur le pouvoir d'achat et la consommation
La correction du marché de l'immobilier ancien a des effets contradictoires sur l'économie des ménages. Pour les acheteurs potentiels, la baisse des prix compense partiellement la hausse des taux, préservant un équilibre fragile. Un bien à 300 000 euros perd 2 400 euros (0,8%), mais le surcoût mensuel des taux est d'environ 50 euros sur vingt ans. Pour les propriétaires, la dévalorisation réduit l'effet richesse et peut freiner la consommation. Selon BFMTV, cette tendance pourrait freiner la croissance si elle persiste. La décision de la BCE, prévue le 10 septembre, influencera les conditions de financement à venir. Une stabilisation ou une baisse des taux directeurs pourrait relancer le marché, alors qu'une nouvelle hausse accentuerait la correction.