La commission des lois du Sénat a adopté le 28 octobre une proposition de loi remaniée pour dénouer les successions immobilières bloquées outre-mer. Elle simplifie certaines démarches notariales et propose des allègements fiscaux, tout en préservant les droits des héritiers minoritaires.
Foncier outre-mer : le Sénat encadre les ventes en indivision et les successions
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Published on 1 novembre 2026 0h40
La commission des lois du Sénat a adopté, le 28 octobre 2026, une version remaniée de la proposition de loi visant à résoudre les désordres fonciers outre-mer. Le texte entend faciliter le règlement des successions et la remise en circulation de biens immobiliers bloqués par des indivisions anciennes. Il doit encore être débattu en séance publique le 4 novembre : aucune des nouvelles dispositions proposées n'est, à ce stade, entrée en vigueur.
Dans son compte rendu des travaux du 28 octobre, la commission décrit des successions non réglées depuis plusieurs générations, réunissant parfois plus d'une centaine d'héritiers. Ces situations compliquent l'établissement des titres de propriété, les ventes et la mobilisation de terrains pour le logement. Les sénateurs ont retenu plusieurs mécanismes de simplification, tout en écartant ceux qui leur paraissaient fragiliser le droit de propriété.
Ventes immobilières : une procédure notariale précisée
La loi du 27 décembre 2018, dite loi Letchimy, permet déjà, sous certaines conditions, de vendre ou partager des biens indivis à la majorité simple lorsque la succession est ouverte depuis plus de dix ans. Les héritiers minoritaires doivent être informés par le notaire et disposent de trois mois pour s'opposer au projet. La loi du 9 avril 2024 a prolongé ce régime dérogatoire jusqu'au 31 décembre 2038.
La nouvelle rédaction adoptée en commission précise les modalités de notification en distinguant les signataires du projet des autres indivisaires. Elle prévoit également une procédure judiciaire accélérée en cas d'opposition et maintient la possibilité, pour un héritier qui n'aurait pas été informé individuellement, de contester l'opération dans les conditions prévues. En revanche, la commission a rejeté l'idée d'étendre le régime de majorité simple aux successions ouvertes depuis seulement cinq ans, en raison des risques pour les droits des héritiers.
Le texte de la commission n° 116 prévoit aussi de renforcer l'accompagnement local de la régularisation foncière, notamment par des référents communaux et intercommunaux. Pour les collectivités, l'enjeu est de mieux identifier les interlocuteurs capables d'aider les familles à régulariser la propriété de parcelles immobilisées.
Des exonérations ciblées sur les transmissions patrimoniales
Le volet fiscal cherche à réduire les coûts qui empêchent de clore certaines successions. La commission a retenu, dans une rédaction réorganisée, des exonérations de droits de mutation à titre gratuit pour des successions immobilières ouvertes depuis plus de dix ans, ainsi que des mesures concernant la première transmission de biens dont le titre de propriété a été reconstitué. Le dispositif proposé comporte des conditions et des échéances, notamment à l'horizon 2038 ; il ne constitue pas une exonération générale de toutes les successions ultramarines.
Les rapporteurs Marc-Philippe Daubresse et Thani Mohamed Soilihi ont également encadré la possibilité de confier l'administration d'une succession à un mandataire avec l'accord des héritiers détenant plus de la moitié des droits. Le mandat serait notifié aux autres héritiers et limité aux actes d'administration. La commission a par ailleurs supprimé un mécanisme de transfert temporaire à l'État de l'usufruit de logements vacants, estimant les garanties du droit de propriété insuffisantes.
Le logement dépend encore de la suite parlementaire
La proposition concerne les collectivités ultramarines visées par le texte, notamment les départements et régions d'outre-mer, ainsi que Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon. Le dossier législatif du Sénat fixe la discussion en séance au 4 novembre 2026. Les règles envisagées pourraient aider à remettre des biens sur le marché et à faciliter des projets de logement, mais leur portée dépendra du vote parlementaire et de la rédaction définitive de la loi.