Crédit immobilier : un marché rythmé par le retour des primo-accédants

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Par Ulrich Maurel Publié le 20 janvier 2016 à 5h00
France Credit Immobilier Achat Investissement
3,5 %Le prix moyen de l'immobilier a augmenté de 3,5 % en 2015.

Immoprêt, courtier en prêt immobilier qui a accompagné plus de 34 000 familles en 2015, dresse le bilan de l'année écoulée et donne son point de vue sur les perspectives de 2016.

2016 : prévision d'une année exceptionnelle

En 2016, le marché de l'immobilier sera soutenu et marqué par une forte présence des primo-accédants. Des taux de crédit bas, l'arrivée du nouveau PTZ, le maintien du dispositif Pinel et des objectifs ambitieux fixés par les établissements bancaires sont autant d'éléments qui permettront de maintenir une belle dynamique à la fois dans le neuf, l'ancien et dans l'investissement locatif.

La bonne santé du marché immobilier en 2015, une croissance en prévision à la hausse, un prévisionnel de 850 000 transactions immobilières, tous les éléments sont réunis pour donner confiance aux acquéreurs sur l'année à venir. Pour les taux de crédit, il faut s'attendre à une stabilité jusqu'au mois de septembre et avant la définition de la nouvelle politique monétaire de la BCE. D'ici là, ils pourront toutefois être ajustés en fonction de la politique des banques commerciales (déterminée par leur progression vers leurs objectifs). Du côté de la renégociation, cette dernière sera toujours d'actualité en 2016 car 25% des encours n'ont pas encore été renégociés.

Seul bémol sur ce marché en plein essor, ces taux d'intérêts historiquement bas pourraient porter préjudice aux futurs acquéreurs en entraînant une hausse significative des prix de l'immobilier. Nous devons être vigilants pour ne pas assister à un marché en surchauffe, conjoncture déjà observée il y a quelques années.

Bilan 2015 : Retour sur le profil des familles accompagnées par Immoprêt

Sur le marché de l'immobilier, l'année 2015 aura été marquée par le retour des primo-accédants qui ont bénéficié d'une diminution continue des taux de crédit jusqu'à connaître une légère hausse durant la période estivale, puis observé une nouvelle baisse dès septembre.

Concernant les prix de l'immobilier, certaines zones ont connu un léger recul, tandis que d'autres ont été tirées vers le haut, à l'instar de la zone atlantique, où l'emploi est resté dynamique. Le prix moyen constaté est en hausse de 3,5% par rapport en 2014, amenant naturellement une augmentation de l'emprunt moyen de 3,67%.

Conclusion : La majeure partie des indicateurs sont au vert et ont permis de relancer le marché immobilier. Ils illustrent parfaitement la reprise économique profitant à tous les secteurs. La baisse des taux fut propice à une hausse des transactions et à une période de renégociation de crédit soutenue. Chez Immoprêt, nous avons effectué 9 228 renégociations, soit 26,66% du volume national, pour cette seule année.

Focus sur les primo-accédants

Plus d'une famille sur deux accompagnée par Immoprêt cette année est primo-accédante (57,51%), une cible privilégiée du réseau. Avec des revenus et un apport moyen en hausse, combinés à ces taux d'intérêt extrêmement bas, les clients ont pu emprunter 4,89% de plus qu'en 2014. Tous les facteurs étaient réunis cette année pour permettre aux primo-accédants de se lancer concrètement dans leur projet immobilier.

Focus par ville sur l'année 2015

On constate de très fortes disparités entre le profil parisien et le profil national.

Profil des acquéreurs par région en 2015

La capacité d'achat des ménages français

Favorable au pouvoir d'achat des ménages français, la baisse historique des taux d'intérêt a permis d'accroître la capacité d'emprunt des familles. A titre d'exemple, en novembre 2015, la capacité d'emprunt était de 156 376€ contre 142 951€ en novembre 2013 (+13 425€).

Pour quel usage ?

On remarque une très légère baisse dans l'ancien en 2015, pour laisser place aux investissements dans le neuf et à la construction. Cela s'explique notamment par le dispositif de la loi Pinel qui a donné un nouvel élan et une embellie sur le marché de l'investissement locatif.

A noter, le dispositif Pinel a été reconduit en l'état pour 2016. Il permet à l'acquéreur d'un logement neuf de bénéficier d'une réduction d'impôt s'il s'engage à louer ce bien sur une certaine durée (-12% du prix d'achat pour une location sur 6 ans, -18% sur 9 ans, -21% sur 12 ans) ou s'il s'agit d'immobilier ancien nécessitant une rénovation totale avec des performances énergétiques de haut niveau.

Quid de l'assurance emprunteur en 2015 ?

En 2015, chez Immoprêt, 9,85% des clients ont eu recours à la délégation d'assurance. Une proportion qui reste encore faible compte tenu de la loi Lagarde, peu connue des acquéreurs et qui leur permet de bénéficier de plus de choix concernant leur assurance de prêt (possibilité de mise en concurrence).

Cependant ce chiffre devrait fortement évoluer en 2016 grâce aux nouvelles contraintes que doivent intégrer les établissements bancaires comme la loi Hamon, venue compléter la loi Lagarde en juillet 2014 et la mise à disposition depuis le 1er octobre 2015 d'une fiche d'information standardisée détaillant les garanties exigées par la banque pour assurer le prêt. Cette dernière permet ainsi au futur acquéreur de rechercher une assurance déléguée aux garanties équivalentes. Dans ce sens, la banque ne pourra refuser une souscription externe.

Exemple concret de délégation d'assurance :

Monsieur et Madame, couple de primo-accédants 28 et 30 ans, empruntent 230 000€ en décembre 2015, sur 25 ans. Aucun souci de santé à déclarer. Leur banque propose un financement avec un taux fixe moyen de 2,46% et un taux d'assurance à 0,32% chacun pour une assurance 100/100 Décès / PTIA / ITT. Les mensualités s'élèvent à 1 149,86€/mois assurance comprise. Le coût total de crédit revient à 78 157,41€ d'intérêts + 36 800€ d'assurance, soit 114 957,41€. Avec une délégation d'assurance : On propose à ce couple le même financement avec une délégation d'assurance, passant ainsi le taux d'assurance de 0,32% à 0,18% et 0,20%. Les mensualités obtenues s'élèvent ainsi à 1 100,02€/mois assurance comprise. Le coût total de crédit revient à 78 157,41€ d'intérêts + 21 850€ d'assurance, soit 100 007,41€ au lieu de 114 957,41€.

L'économie réalisée est donc de 14 950€.

L'accession à la propriété : des aides existent

Enfin, pour accompagner les familles dans leur acquisition, il faut savoir que de nombreuses aides à l'accession existent, que ce soit au niveau national ou local. Sur les 34 611 familles accompagnées par Immoprêt en 2015 :
- 33,01% étaient éligibles au prêt PAS,
- 13,60% des acheteurs ont souscrit à un prêt employeur,
- 1,71% ont eu recours à un prêt à taux zéro pour leur acquisition dans le neuf.

Rappel des différentes aides existantes :
- Le Prêt d'Accession Sociale (PAS)
Le PAS est attribué en fonction des ressources de l'emprunteur et de la localisation de l'habitation. Particulièrement intéressant, il peut à lui seul couvrir l'ensemble de l'opération et donne également droit à l'APL. Les taux du PAS sont parfois très attractifs et peuvent être plus avantageux que ceux du prêt conventionné.

- Le nouveau Prêt à Taux Zéro (PTZ +)
Pour pouvoir obtenir un PTZ+ l'emprunteur doit répondre à trois critères que sont :
- les conditions de ressources,
- l'état de l'habitation,
- la zone dans laquelle le logement se situe.
Il est important de savoir qu'au mieux le PTZ+ couvre désormais 40% de la totalité du coût de l'acquisition.

- L'éco-PTZ
L'éco PTZ, aussi appelé éco-prêt à taux zéro, est une aide pour le financement de travaux d'économie d'énergie et pour l'ensemble des travaux qui permettent de rendre l'habitation moins énergivore en limitant notamment les émissions de gaz à effet de serre. Plafonné à 30 000€, ce prêt s'adresse à toute personne réalisant des travaux éligibles et aucune condition de ressource n'est requise.

- Le prêt employeur (Action Logement)
Tout comme il existe des prêts réservés aux fonctionnaires, le prêt Action Logement est exclusivement destiné aux salariés exerçant dans le secteur privé. Au total il couvre au maximum 30% du financement du logement.

- Les aides locales
A ces aides peuvent s'ajouter des aides locales qui viendront se cumuler. En fonction de la commune sur laquelle se situe le logement et du bailleur en charge de l'immeuble, elles ne seront pas les mêmes. Aussi il ne faut pas hésiter à se renseigner auprès du conseil général. Plus d'informations sur : www.anil.org/aides-locales/

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Fort d’une expérience de plusieurs années dans le milieu immobilier et bancaire, Ulrich Maurel crée Immoprêt en 2006 et ouvre la première agence à Dunkerque, puis la seconde à Valenciennes la même année. En misant sur la gratuité et la proximité, le concept rencontre un net succès et le réseau se développe pour atteindre plus de 60 agences à fin 2013. Animé de la conviction qu’il y a une place pour un acteur spécialisé dans le crédit immobilier, sa mission principale est d’accompagner l’acquéreur dans ses démarches, d’autant plus lors d’une première acquisition où l’on peut se poser de nombreuses questions.