Crise sanitaire, crise économique : quel impact pour le crédit immobilier ?

33 %
Les banques sont tenus de respecter le taux d'endettement des
emprunteurs de 33% maximum.

Le monde entier rencontre une crise sanitaire dont les conséquences économiques sont palpables : augmentation du chômage, baisse de la production, inversion de la courbe de croissance, défaillance d’entreprises… Dans ce contexte inédit, quels sont les impacts pour le crédit immobilier ?

Comment sont fixés les taux de crédit par les banques

Commençons par rappeler comment les banques fixent le taux des prêts qu’elles distribuent. 3 facteurs complémentaires composent les taux d’intérêt :

1.    Le taux auquel la banque emprunte elle-même pour pouvoir distribuer des crédits
2.    La marge commerciale qu’elle applique, tenant compte notamment de ses frais de fonctionnement et de sa politique de conquête de nouveaux clients
3.    Le coût du risque de défaillance des emprunteurs

Sur les deux premiers points, peu d’inquiétude à avoir. Le loyer de l’argent, grâce à la politique accommodante de la BCE, va rester bas durablement ; et les banques ont pour l’immense majorité d’entre elles, des objectifs élevés de conquête et de fidélisation d’une clientèle devenue très volatile – or le prêt immobilier est indéniablement pour elles un produit d’appel.

Inquiétude sur l’envolée des risques ?

En revanche, le coût du risque, c’est-à-dire la probabilité d’un défaut de remboursement d’un crédit, augmente avec la crise économique que nous traversons. On a observé dès le premier confinement une augmentation des demandes de report d’échéance ou d’étalement des mensualités. Et désormais, certains établissements bancaires refusent des dossiers, les clients ayant connu une période de chômage partiel ou travaillant dans des secteurs très impactés par le Covid-19 comme l’événementiel, la restauration ou le tourisme.

Pour autant, la distribution des crédits immobiliers est particulièrement prudente en France. La recommandation du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) en décembre 2019 avait d’ailleurs conduit les banques à resserrer leurs critères d’octroi, notamment avec un respect strict du taux d’endettement des emprunteurs (33% maximum). Ce, afin selon cette autorité, de « prévenir les risques pour les ménages, les banques et la stabilité financière ».

A noter que, malgré l’annonce du deuxième confinement fin octobre 2020, plusieurs banques ont baissé leurs barèmes en novembre : elles conservent pour beaucoup une politique agressive de conquête de nouveaux clients, démontrant ainsi leur maîtrise du coût du risque. En contrepartie, les établissements bancaires se montrent de plus en plus sélectifs, privilégiant les profils disposant de revenus confortables et à la tenue des comptes irréprochable.

Faire jouer la concurrence grâce à un courtier

Si pour l’heure les taux continuent donc d’être très attractifs pour les emprunteurs (en moyenne 1,25% sur 20 ans), les écarts d’une banque à l’autre sont parfois très élevés : se faire accompagner par un courtier devient donc indispensable, pour deux raisons principales.

D’une part, parce que le courtier pourra guider ses clients sur la manière de présenter leur projet et mettre en avant les points forts de leur dossier (tenue des comptes, apport, épargne résiduelle…). Ces conseils sont d’autant plus précieux alors que les banques se montrent plus sélectives.

D’autre part, chaque banque a sa propre politique d’octroi et ses propres conditions commerciales : ces facteurs évoluent régulièrement. Grâce à sa parfaite connaissance du marché et de ses dossiers, le courtier pourra faire jouer la concurrence entre banques et obtenir pour ses clients les meilleures conditions de financement.


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Eric Debese

Eric Debese a fondé le Label Made in Courtage en 2019 après une vingtaine d’années d’expérience dans le monde du crédit et de l'assurance, afin d’accompagner les courtiers indépendants dans leur croissance et leur communication. Un an après sa création, le Label fédère déjà plus de 80 agences de proximité spécialistes du financement immobilier, partout en France.