Immobilier : conditions, atouts et pièges du dispositif Denormandie prolongé jusqu’en 2027

Depuis le 28 mars 2019, l’immobilier ancien rénové peut être éligible au dispositif Denormandie, à condition d’être mis en location. Aujourd’hui, alors que ce mécanisme reste actif jusqu’au 31 décembre 2027, il suscite peu d’intérêt malgré son potentiel fiscal.

Encourager l'investissement immobilier

Le dispositif Denormandie est un mécanisme de défiscalisation destiné à encourager l’investissement locatif dans le parc immobilier ancien. Selon le site officiel du ministère de l’Économie : « Le dispositif Denormandie, qu’est‑ce que c’est ? [...] Il prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu accordée aux particuliers achetant un logement à rénover dans certaines zones, pour le mettre ensuite en location ». Le texte précise que « l’article 199 novovicies du code général des impôts fixe les conditions d’application ».

Parmi les principaux chiffres :

La réduction d’impôt est de 12 % du coût de l’opération pour un engagement de location de 6 ans.
Elle monte à 18 % pour 9 ans, et 21 % pour 12 ans.
Le dispositif est accessible pour les opérations « réalisées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027 ».
Le coût total de l’opération pris en compte est plafonné à 300 000 €.
La part travaux doit représenter au minimum 25 % du coût total de l’opération.
Un des objectifs affichés est la rénovation des logements situés dans certaines communes : celles labellisées Action cœur de ville, ou ayant signé une convention d’Opération de revitalisation de territoire (ORT).
Ainsi, le dispositif est conçu pour l’immobilier ancien et non pour le neuf, ce qui le distingue de dispositifs comme la loi Pinel.

Pourquoi le dispositif n’attire‑t‑il pas ?

Malgré ses atouts, le dispositif Denormandie peine à séduire. Plusieurs raisons ont été identifiées :

Un nombre réduit d’investisseurs
Nos confrères de Boursorama signalent que « le dispositif Denormandie n’a séduit que 2 091 foyers ». Cette faible adoption interroge pour un mécanisme fiscal qui pourrait sembler attractif.
Contraintes d’éligibilité importantes
Le logement doit être ancien, nécessiter des travaux représentant 25 % au minimum du coût global, être situé dans une commune éligible, respecter des plafonds de loyer et de ressources. Ces conditions restreignent le champ des biens sur lesquels investir.
Rentabilité limitée dans la pratique
Manda, dans son article présentant les avantages et les inconvénients d'investir dans l'ancien, explique : « Pour les investisseurs, cela signifie que la rentabilité de leur bien immobilier sera peut‑être moins importante qu’initialement escomptée. » En effet, l’ancien souvent engage des travaux lourds, des coûts d’entretien plus élevés, et parfois des loyers plafonnés pour respecter les conditions.
Horizon temporel contraignant
Le fait que l’engagement locatif s’étende sur 6, 9 ou 12 ans, et la date‑butoir de 2027, peut freiner certains investisseurs recherchant des effets fiscaux immédiats ou des reventes rapides.
Communes éligibles limitées
Seulement 500 communes serait éligibles à ce dispositif, ce qui constitue un frein non négligeable. La géographie de l’éligibilité réduit les opportunités d’investissement.