Sur les côtes prisées, acheter une passoire thermique pour la rénover ne constitue plus une stratégie gagnante. L’analyse de GoFlint sur cinq destinations estivales révèle que la décote DPE y est trois fois plus faible qu’ailleurs. La tension locative efface la prime énergétique.
Passoires thermiques : la décote s’évapore dans les stations balnéaires
By
Published on 17 juin 2026 13h15
17%17 % du parc immobilier français seraient des « passoires énergétiques »
Le mythe méritait d'être questionné. Depuis des années, une idée circule dans les dîners de vacanciers : acheter un appartement mal isolé dans une station balnéaire, profiter d'une décote substantielle, rénover avec les aides publiques, et revendre ou louer avec une belle plus-value. Sur le papier, l'équation semble tenir. Dans les faits, elle se fracasse contre la réalité du marché.
Selon les données de La Vigie, l'indice immobilier de GoFlint qui analyse plus d'un million de biens dans 96 départements, la décote moyenne d'un appartement classé F ou G par rapport à un bien performant (A ou B) atteint 21 % au premier trimestre 2026 sur l'ensemble du territoire hors Paris. Mais dans les cinq destinations estivales les plus prisées (Nice, Marseille, Biarritz, La Rochelle, Arcachon), cette remise fond comme neige au soleil. À Biarritz, La Rochelle et Arcachon, elle tombe à 7 % en moyenne. Autrement dit, trois fois moins qu'ailleurs.
Quand la rareté efface la prime énergétique
Prenons Biarritz. Un appartement passoire y coûte en moyenne 6 888 euros le mètre carré. Un bien performant, 7 400 euros. Soit 512 euros d'écart par mètre carré. Sur un T2 de 45 mètres carrés, l'économie à l'achat tourne autour de 23 000 euros. Or, une rénovation complète de ce type de bien, pour le faire passer d'un DPE G à un DPE B, peut nécessiter entre 50 000 et 80 000 euros de travaux, selon les configurations. Certes, les aides publiques (MaPrimeRénov', certificats d'économie d'énergie) peuvent couvrir jusqu'à 40 % du chantier. Mais le reste demeure à la charge de l'acheteur, et l'équation ne boucle pas.
À Arcachon, la situation est encore plus déséquilibrée. Le prix au mètre carré d'une passoire thermique dépasse 7 000 euros, soit un niveau comparable à celui de quartiers parisiens cotés. La décote de 7,3 % ne pèse rien face à la tension foncière. On achète l'adresse, l'accès au bassin, la carte postale. Pas le diagnostic de performance énergétique.
Marseille, l'exception qui confirme la règle
Seule Marseille déroge au schéma. Avec une décote de 25 % sur les appartements passoires, la cité phocéenne affiche l'écart le plus marqué du classement. Un appartement F ou G s'y négocie autour de 3 509 euros le mètre carré, contre plus de 4 600 euros pour un bien vert. Sur un T1 de 30 mètres carrés, l'économie approche les 33 000 euros. De quoi financer une part significative des travaux, d'autant que le marché marseillais connaît une stabilisation du stock de passoires thermiques (+ 1,2 % au premier trimestre 2026), signe que les acheteurs commencent à en valoriser le potentiel.
Reste que Marseille n'est pas Biarritz. La demande locative saisonnière y est forte, mais la rareté foncière moindre, le marché plus fragmenté, les quartiers très hétérogènes. La décote y reflète encore un rapport de force entre offre et demande qui permet l'arbitrage. Ailleurs sur le littoral, ce rapport a basculé.
Le thermomètre de la tension immobilière
En réalité, la décote DPE fonctionne comme un indicateur de la tension du marché. Plus elle est élevée, plus le marché est détendu, et plus l'acheteur dispose d'une marge de négociation. À Saint-Étienne, par exemple, la décote sur les appartements peut atteindre 43 %. Là, acheter une passoire pour la rénover peut avoir du sens. Mais dans les villes estivales où la demande locative saisonnière dépasse structurellement l'offre, l'étiquette énergétique ne pèse presque rien.
Le paradoxe est d'autant plus frappant que les pouvoirs publics martèlent depuis des années la nécessité de rénover le parc immobilier. Le DPE a été réformé en janvier 2026, sortant environ 850 000 logements du statut de passoire sans travaux, grâce à un nouveau coefficient de conversion de l'électricité. Le dispositif Jeanbrun, en vigueur depuis février 2026, offre un avantage fiscal aux bailleurs qui rénovent lourdement ou investissent dans le neuf RE2020. Un projet de loi Relance Logement, annoncé en avril 2026 mais non encore voté, envisage même de réautoriser temporairement la location des biens F et G sous engagement de travaux.
Louer ou acheter, le calcul reste flou
Face à ces évolutions réglementaires, les vacanciers sont pris entre deux logiques. D'un côté, louer un appartement chaque été dans une station balnéaire représente plusieurs milliers d'euros par an, soit entre 25 000 et 30 000 euros cumulés sur trois étés, selon les estimations de marché. De l'autre, acheter une passoire pour la rénover suppose de mobiliser un capital bien supérieur, avec un retour sur investissement incertain si la décote est faible et les coûts de travaux élevés.
Le vrai terrain de l'arbitrage rénovation, ce ne sont donc pas les vitrines balnéaires. Ce sont les marchés de report, les villes moyennes où la demande locative reste soutenue mais où l'offre excède encore la tension critique. Là où la décote DPE reste significative, et où les aides publiques peuvent réellement faire la différence.
Dans les stations du littoral, en revanche, le marché a déjà tranché. La passoire thermique ne se brade pas. Elle se vend presque au prix fort, portée par une demande qui ne faiblit pas, été après été. Et tant que la rareté primera sur la performance énergétique, l'idée d'acheter décote pour rénover restera une chimère pour vacanciers mal informés.