SCPI : l’AMF pointe des conseils insuffisamment justifiés face au risque de liquidité

L’Autorité des marchés financiers (AMF) a relevé des manquements dans la manière dont quatre prestataires de services d’investissement informent et conseillent leurs clients sur les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Dans une synthèse publiée le 29 octobre 2026, le régulateur constate notamment que les rapports d’adéquation expliquent trop rarement pourquoi une SCPI devenue difficile à revendre, voire dévalorisée, demeure adaptée à la situation d’un épargnant.

Le contrôle porte sur quatre établissements de profils et de tailles différents, entre janvier 2022 et le premier semestre 2026. Ce panel ne représente pas l’ensemble des distributeurs : l’AMF décrit les pratiques observées dans ces établissements, sans établir un bilan statistique de toute la profession.

Des conseils parfois déconnectés de la situation réelle des SCPI

Le superviseur a retenu juillet 2023 comme point de comparaison, au moment où les difficultés du marché immobilier ont commencé à se matérialiser dans certaines SCPI. Baisse de la valeur des parts, allongement des délais de retrait et difficultés à satisfaire les demandes de sortie ont modifié les risques supportés par les investisseurs.

Les établissements examinés avaient globalement identifié cette détérioration, mais n’en ont pas tiré les mêmes conséquences. L’AMF relève que certaines non-conformités, présentes avant la crise, ont persisté après l’apparition de ces tensions. En particulier, les justifications figurant dans les rapports d’adéquation restaient souvent génériques, au lieu d’expliquer la pertinence du placement au regard des besoins, de l’horizon d’investissement et de la situation financière du client.

La question dépasse la seule information sur les performances : la possibilité de revendre des parts et le délai nécessaire pour récupérer son capital font partie des caractéristiques déterminantes d’un placement immobilier collectif. Une SCPI peut continuer à distribuer des revenus tout en présentant des difficultés de liquidité.

Documentation commerciale, concentration des placements et conformité

Dans sa publication consacrée aux contrôles SPOT, l’AMF signale plusieurs faiblesses : absence de critères formalisés pour réexaminer la gamme de SCPI commercialisées, traçabilité insuffisante de la remise des documents commerciaux et manque de garde-fous pour limiter une exposition excessive de certains clients à cette classe d’actifs.

Le régulateur observe aussi que la fonction de vérification de la conformité n’a pas toujours renforcé ses contrôles malgré l’aggravation des risques de mauvaise commercialisation. Pour les réseaux de distribution, ces constats renvoient à des opérations concrètes : documenter le conseil, conserver la version des supports remis, réexaminer les produits proposés et tenir compte du patrimoine global de l’investisseur.

Les pratiques jugées plus protectrices par le régulateur

L’AMF relève également des réponses mieux adaptées : retrait de certaines SCPI des gammes commercialisées lorsque leurs caractéristiques se dégradent, formation des conseillers aux conséquences des tensions de liquidité et communications spécifiques aux clients déjà investis. Certains établissements ont privilégié la distribution dans le cadre d’un conseil en investissement plutôt que la simple réception et transmission d’ordres.

Ces observations s’inscrivent dans un marché où la difficulté à céder ses parts peut devenir aussi importante que la variation de leur prix. Le magazine professionnel Gestion de Fortune souligne lui aussi, dans son compte rendu du 30 octobre, le caractère variable des réponses apportées par les établissements contrôlés. L’AMF met ainsi l’accent sur la qualité du conseil au moment de la souscription, mais aussi sur l’information fournie pendant toute la durée de détention du placement.