À Zurich, le fonds norvégien remet en vente un campus de 8 500 bureaux loué par UBS jusqu’en 2037

À Zurich, l'un des plus grands ensembles de bureaux de Suisse change une nouvelle fois de perspective. Le fonds souverain norvégien a engagé un processus de vente de l'Üetlihof, ancien site majeur de Credit Suisse désormais utilisé par UBS. L'objectif rapporté mardi 10 novembre par la presse financière suisse serait de conclure une transaction avant la fin de l'année. Aucun acquéreur ni prix définitif n'est annoncé.

Le complexe n'est pas un immeuble vide attendant sa transformation. Selon l'agence AWP relayée par Moneycab, il comprend deux bâtiments pouvant accueillir environ 8 500 postes de travail. Le bail de l'occupant UBS court jusqu'en 2037, ce qui pèse sur les conditions de négociation de l'actif.

Un bail jusqu'en 2037, même si le propriétaire change

En 2012, Credit Suisse avait cédé l'ensemble au fonds norvégien pour environ un milliard de francs suisses, puis était resté locataire. Une tentative de vente en 2022 avait fait apparaître un prix de 1,3 milliard de francs, sans aboutir. Ce montant ancien n'est donc ni une nouvelle estimation officielle ni le prix garanti de l'opération engagée cette semaine.

Le nouveau processus décrit le 10 novembre par Finews intervient dans un marché où la taille de l'opération limite naturellement le nombre d'acheteurs capables de mobiliser les financements nécessaires. Un investisseur achèterait à la fois un ensemble immobilier de grande dimension et des revenus locatifs encadrés par un contrat de longue durée.

La durée restante du bail compte autant que l'emplacement. Elle peut rendre le flux de loyers prévisible, tout en retardant d'éventuels changements d'usage. Le locataire poursuit d'ailleurs certaines réorganisations de ses espaces : UBS aurait proposé environ 14 600 mètres carrés à la sous-location, tout en rénovant d'autres bureaux. Ces mouvements internes ne doivent pas être confondus avec un départ imminent de la banque.

Des logements à la place des bureaux ? Une possibilité, pas un projet signé

Une seconde valeur potentielle est évoquée dans les articles suisses : le terrain se trouve dans une zone où le logement est permis. Si UBS quittait un jour les lieux et si les autorisations nécessaires étaient obtenues, une reconversion pourrait être envisagée. Certains scénarios mentionnent jusqu'à un millier d'appartements. Ce chiffre relève toutefois d'une hypothèse d'aménagement, pas d'un programme approuvé.

Transformer un vaste campus tertiaire en logements demanderait des études sur les accès, les circulations, la lumière naturelle, les réseaux techniques, la structure et le calendrier des travaux. La seule compatibilité du zonage ne garantit ni la faisabilité ni la rentabilité d'une conversion. La réglementation suisse relative aux acquisitions immobilières par des investisseurs étrangers peut également influencer la liste des candidats, selon leur situation.

Pour les investisseurs européens, l'affaire illustre un arbitrage classique : privilégier les loyers d'un grand locataire sur le long terme ou payer aussi pour une perspective de reconversion future. Le marché français n'est pas directement affecté par cette vente, mais le dossier met en lumière les interrogations communes à plusieurs métropoles sur la valeur des grands bureaux et leur adaptation à de nouveaux usages.

La prochaine étape concrète sera l'identification d'un acquéreur et d'un prix, si les négociations aboutissent. À ce stade, l'Üetlihof reste un campus de bureaux occupé, et non un quartier résidentiel en construction.