Charges courantes, fonds de travaux, paiement des prestataires : toutes les sommes d’une copropriété transitent par un compte bancaire, que gère le syndic. Mais qui peut vérifier ce qui s’y passe ? La loi encadre strictement ce compte, et le gouvernement en a encore précisé les règles au printemps 2026, en écartant les néobanques.
Compte bancaire de la copropriété : qui peut le consulter, et ce que la loi impose
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Published on 22 octobre 2026 13h36
L'essentiel
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Pourquoi chaque copropriété doit-elle avoir son propre compte bancaire ?
| Chaque copropriété doit avoir son propre compte bancaire, parce que son argent appartient au syndicat des copropriétaires et non au syndic. Un compte à son nom, distinct de celui du cabinet, évite tout mélange des fonds et permet de retracer chaque opération. |
L'obligation pour chaque copropriété d'avoir son propre compte bancaire figure à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic doit ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire de la collectivité des copropriétaires, et y verser sans délai toutes les sommes reçues pour son compte. Il choisit la banque, mais l'assemblée générale peut en imposer une autre, à la majorité de tous les copropriétaires. Ce compte ne peut être ni fusionné, ni compensé avec un autre, et les intérêts éventuels reviennent à la copropriété.
Jusqu'en 2019, les copropriétés de quinze lots au plus pouvaient dispenser leur syndic de cette obligation : leurs fonds apparaissaient alors dans un simple sous-compte ouvert au nom du cabinet. Une ordonnance du 30 octobre 2019 a supprimé cette exception. Toutes les copropriétés sont désormais concernées, y compris celles gérées par un syndic bénévole.
En plus de ce compte courant, chaque copropriété doit avoir un second compte bancaire : un compte rémunéré, lui aussi au nom du syndicat, sur lequel sont versées les cotisations au fonds de travaux.
Qui peut consulter les comptes bancaires d'une copropriété ?
| Les comptes bancaires d'une copropriété peuvent être consultés par le syndic, qui les gère, par le conseil syndical, qui reçoit les relevés, et par chaque copropriétaire, qui peut examiner les justificatifs des dépenses avant l'assemblée générale. |
Le contrôle du compte bancaire d'une copropriété revient d'abord au conseil syndical, l'organe élu parmi les copropriétaires pour assister et contrôler le syndic. La loi impose au syndic de lui remettre une copie des relevés de ce compte dès leur réception. Plus largement, le conseil syndical peut prendre connaissance et copie de toute pièce liée à la gestion de l'immeuble.
Chaque copropriétaire dispose aussi d'un droit de regard sur les dépenses de la copropriété, plus ciblé. Entre la convocation de l'assemblée générale qui examine les comptes et sa tenue, le syndic doit tenir à la disposition des copropriétaires, au moins un jour ouvré, les pièces justificatives des charges : factures, contrats de fourniture et d'entretien. Les relevés du compte bancaire, eux, ne font pas partie de ces pièces. Un copropriétaire qui souhaite les consulter passe donc par le conseil syndical.
Au-delà de ce cadre légal, certains syndics donnent aux copropriétaires un accès permanent en ligne aux comptes de leur immeuble. Syndic One, syndic de copropriété en ligne, donne aux copropriétaires un espace client où ils consultent à tout moment les comptes de l'immeuble et transmettent pour paiement les factures des prestataires.
Néobanques : où le compte bancaire d'une copropriété peut-il être ouvert ?
| Le compte bancaire d'une copropriété ne peut être ouvert que dans un établissement bancaire. Une réponse ministérielle publiée en mars 2026 confirme que les néobanques et les établissements de paiement en sont exclus, faute d'être visés par la loi. |
La question du lieu d'ouverture du compte bancaire d'une copropriété a été tranchée par le ministère de l'Économie, dans une réponse publiée au Journal officiel le 10 mars 2026. Le ministère s'appuie sur la rédaction de la loi du 10 juillet 1965 : ses articles 18, 18-1 AA et 18-2 parlent tous d'« établissement bancaire », de « banque » ou de « compte bancaire ». Aucune de ces formules ne couvre les établissements de paiement ni les établissements de monnaie électronique, catégories dont relèvent la plupart des néobanques et des fintechs.
Ce qui compte pour ouvrir le compte bancaire d'une copropriété n'est donc pas le fait qu'un établissement soit en ligne, mais son statut : il doit s'agir d'une banque au sens de la loi, c'est-à-dire d'un établissement de crédit. Selon monimmeuble, qui a relayé cette réponse, le ministère reconnaît l'intérêt d'ouvrir ce marché aux fintechs, mais aucune réforme n'est engagée.
Un syndic qui ouvrirait le compte séparé auprès d'un établissement non bancaire ferait courir un risque juridique réel à la copropriété : la conformité du compte, et donc la validité de son mandat, pourrait être contestée.
Que faire si le syndic n'a pas ouvert de compte séparé ?
| Si le syndic n'a pas ouvert de compte séparé dans les trois mois suivant sa désignation, son mandat est nul de plein droit. Tout copropriétaire peut faire constater cette nullité en justice, pendant dix ans. |
Le défaut de compte séparé est l'une des rares fautes du syndic sanctionnées automatiquement par la loi. Faute d'ouverture dans les trois mois suivant sa désignation, son mandat est nul de plein droit : la copropriété se retrouve de fait sans syndic, même si les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi restent valables. Tout copropriétaire peut alors convoquer une assemblée générale pour en désigner un nouveau.
Pour vérifier que le syndic a bien ouvert un compte séparé, le plus simple est de regarder l'intitulé du compte sur les relevés transmis au conseil syndical : il doit être au nom du syndicat des copropriétaires, et non à celui du cabinet.
L'action en nullité du mandat pour défaut de compte séparé se prescrit par dix ans, à compter de l'expiration du délai de trois mois accordé au syndic, a jugé la Cour de cassation en 2017, en écartant le délai de cinq ans retenu par la cour d'appel. Dans un arrêt du 9 février 2022, elle a précisé qu'il suffit d'être copropriétaire au moment où l'on engage l'action, et non au moment où la faute a été commise.