La Fédération bancaire française réclame la suppression des règles du HCSF encadrant les crédits immobiliers, notamment la limite de 35% du taux d’effort. Cette demande vise à débloquer plusieurs milliards d’euros de prêts actuellement refusés et à relancer l’investissement résidentiel dans un contexte de taux en hausse.
Crédit immobilier : les banques souhaitent la fin de la règle des 35%
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Published on 4 octobre 2026 17h00
3,6%Les taux d'intérêt atteignent 3,6% pour les prêts sur 20 ans
La Fédération bancaire française (FBF) plaide pour l'abrogation des règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui régissent les crédits immobiliers depuis 2013. Derrière cette demande technique, sous couvert de l'élection présidentielle 2027, se profile un enjeu économique important : libérer des milliards d'euros de crédits pour stimuler l'investissement résidentiel dans un contexte de hausse des taux.
Impact des règles HCSF sur le crédit immobilier
Depuis 2022, le HCSF impose deux contraintes majeures aux banques françaises : un taux d'effort maximal de 35% sur le ratio entre les dépenses de logement et les revenus des emprunteurs, et une durée maximale de prêt de 25 ans, sauf si 10% du montant finance des travaux. Ces règles visent à éviter le surendettement des ménages, une leçon tirée de la crise financière de 2008-2011.
Les raisons de l'assouplissement demandé par la FBF
Représentant 317 établissements bancaires, la FBF estime ces règles inadaptées à la situation économique actuelle. Elle considère que « supprimer le caractère contraignant des règles fixées par le HCSF est un signal fort pour faciliter l'octroi des crédits immobiliers ». Les banques ont une marge de dérogation pour 20% de leur production trimestrielle, mais cela reste insuffisant, notamment pour les emprunteurs avec un « reste à vivre » élevé ou des revenus en progression.
Effets des taux d'intérêt en 2026
Depuis août 2026, le marché du crédit immobilier français subit des tensions avec une montée progressive des taux d'intérêt, atteignant 3,6% pour les prêts sur 20 ans et 3,7% sur 25 ans en septembre 2026. En octobre 2026, certains emprunteurs se voient proposer des taux proches de 4%. Dans ce contexte, la durée moyenne d'emprunt dépasse maintenant 22 ans. Les contraintes réglementaires aggravent l'exclusion de ménages solvables capables de supporter un endettement supérieur à 35%.
Effets potentiels d'un assouplissement réglementaire
La suppression des règles du HCSF pourrait libérer un volume important de crédits actuellement bloqués. Bien que les estimations varient, plusieurs dizaines de milliards d'euros de prêts refusés chaque année pourraient être réintégrés dans le circuit financier. Un assouplissement réglementaire permettrait aux banques d'élargir leur clientèle, notamment vers les ménages à revenus modestes ou les investisseurs locatifs.
Relance de la construction résidentielle
Un tel déverrouillage pourrait stimuler directement la demande de logements neufs et anciens. Les promoteurs immobiliers, regroupés dans la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), soutiennent cette demande. La construction résidentielle, qui emploie des centaines de milliers de personnes en France, pourrait connaître un regain d'activité et une reprise des mises en chantier, actuellement freinées par les taux élevés et l'accès restreint au crédit.
Conséquences économiques élargies
Les effets multiplicateurs iraient au-delà du secteur du bâtiment. L'immobilier génère une activité importante dans l'ameublement, l'électroménager, les travaux et les services aux ménages. Chaque euro investi dans la construction résidentielle produit entre 1,5 et 2 euros de valeur ajoutée, selon les économistes. Cela entraînerait des créations d'emplois dans le BTP et les services associés, et une augmentation de la consommation des ménages, soutenant ainsi la croissance par la demande intérieure.
Les risques systémiques et la prudence des régulateurs
Malgré ces perspectives économiques favorables, les régulateurs prônent la prudence en se basant sur l'expérience passée. Le HCSF a été créé pour éviter les erreurs ayant causé la crise des subprimes de 2008. Les règles actuelles maintiennent la qualité du risque crédit, même en cas de retournement économique. Elles visent à prévenir les excès pouvant mener à une crise financière.
La question de l'autorégulation bancaire
La FBF soutient que « ce système administré est inutile, alors que les banques savent déjà gérer le risque ». Cet argument repose sur la capacité des banques à évaluer la solvabilité de leurs clients sans cadre contraignant. Toutefois, l'histoire économique montre que les incitations individuelles ne coïncident pas toujours avec la stabilité collective. En période d'expansion, les banques pourraient prendre des risques excessifs, créant une bulle spéculative. La régulation macroprudentielle du HCSF vise à éviter ces dynamiques. Le débat oppose donc une gestion discrétionnaire par les privés à un encadrement public pour la stabilité.