Augmenter un loyer n’est jamais une formalité. Pour un propriétaire, la révision ou la revalorisation du loyer est strictement encadrée par la loi, qu’il s’agisse d’une augmentation annuelle, d’un renouvellement de bail ou de travaux. À quelles conditions peut-il intervenir, et dans quelles limites ?
Augmentation du loyer : ce que dit la loi pour les propriétaires
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Published on 4 octobre 2025 17h00
1,04Avec la mise à jour de l’IRL du 2ᵉ trimestre 2025 dont la hausse est de 1,04% , un locataire payant 800 € de loyer, pourrait donc se voir proposer un loyer de 808,32 €.
Au 1ᵉʳ trimestre 2025, l’indice de référence des loyers (IRL) atteint 145,47, marquant une hausse de 1,40 % sur un an, selon le site officiel du Service-public. Ce chiffre, capital pour tout propriétaire souhaitant revoir le loyer, encadre la révision possible. Mais attention : toutes les augmentations ne sont pas autorisées et les règles à respecter dépendent du contrat, du lieu et du type de logement. Focus sur un sujet sensible pour locataires comme bailleurs.
Révision annuelle du loyer : que dit le contrat de location ?
La première condition pour pouvoir augmenter un loyer réside dans l’existence d’une clause de révision. Sans cette clause, aucune augmentation n’est permise, peu importe l’évolution de l’IRL ou le souhait du propriétaire. L’administration rappelle que « si cela a été prévu par votre bail, le loyer du logement peut être revalorisé chaque année à la date anniversaire du contrat ou à une date prévue dans le bail », selon le ministère de l'Économie.
Cette révision est donc conditionnée par le contenu du bail. Elle s’applique à partir de la date prévue, ou par défaut à la date anniversaire. En l’absence de demande dans l’année suivant cette échéance, le propriétaire perd la possibilité de réviser rétroactivement. Le Service-public précise que « le loyer ne peut pas être augmenté de manière rétroactive ».
Autre possibilité : une augmentation du loyer peut être convenue en cas de travaux d’amélioration ou de partage des économies d’énergie. Ces cas restent néanmoins exceptionnels et doivent figurer dans un avenant au contrat.
Quelle hausse autorisée selon l’IRL ?
Le montant de l’augmentation autorisée dépend d’un indice officiel : l’IRL, publié chaque trimestre. Il permet de calculer une revalorisation à partir de la formule suivante :
loyer révisé = ancien loyer × (IRL actuel / IRL précédent)
Ainsi, pour un loyer fixé sur l’IRL du 2ᵉ trimestre 2024 à 145,17, la mise à jour avec l’indice du 2ᵉ trimestre 2025 (146,68) donne une hausse de 1,04 %. Un locataire payant 800 € pourrait donc se voir proposer un loyer de 808,32 € — à condition que la clause de révision soit bien présente.
Le propriétaire doit donc respecter scrupuleusement cet indice. L’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) rappelle que « l’indice du 2ᵉ trimestre 2025 s’élève à 146,68, soit une progression de 1,04 % sur un an ».
Depuis le 1ᵉʳ trimestre 2024, le gel temporaire de l’IRL décidé dans le cadre de la loi Pouvoir d’achat a pris fin. Cette levée permet une revalorisation un peu plus dynamique des loyers, bien qu’elle reste strictement limitée par l’indice.
Zones tendues, plafonds et loyers sous-évalués
Dans les grandes villes classées en zone tendue, un propriétaire doit en plus se conformer à l’encadrement des loyers. Cela signifie que le loyer demandé ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré, défini par arrêté préfectoral, selon la typologie du logement. Ces plafonds s’appliquent lors d’une remise en location ou d’un renouvellement de bail.
Le ministère de l’Économie indique qu’« en zone tendue, le loyer ne peut excéder la moitié de l’écart entre le loyer précédent et celui des logements comparables ». Cette règle vise à éviter une augmentation abusive, même si le logement est sous-évalué.
Ce dispositif est encore peu respecté dans les faits. Selon une étude relayée par MonImmeuble.com le 27 septembre 2025, « 32 % des annonces locatives dépassent les plafonds légaux en France ». Cela concerne notamment Paris, Lyon, Lille ou Montpellier, où les tensions sur le marché locatif sont les plus fortes.
Le propriétaire peut également justifier une revalorisation plus importante si le loyer est manifestement sous-évalué. Mais là encore, la procédure est encadrée : la hausse doit être progressive, notifiée six mois à l’avance et ne peut excéder certains seuils, sauf accord du locataire.