Adaptés à nombre de situations, la création et le fonctionnement d’une SCI se révèlent plus souples que ceux des sociétés commerciales. Toutefois, si vous êtes totalement novice, un accompagnement par des professionnels pour la mise en route du projet s’avère plus prudent.
LA STABILITÉ
Créer une SCI donne un socle stable mais évolutif à la gestion de votre patrimoine. La SCI s’adapte à plusieurs situations. Si vous créez une SCI pour investir avec votre concubin à 30 ans, vous pourrez l’utiliser à nouveau pour transmettre un patrimoine à vos enfants trente ans plus tard. Dans les familles recomposées de plus en plus fréquentes, il est bien plus facile de partager des parts de SCI que des parts d’immeubles !
UN BAIL ALLONGÉ
Louer un bien à travers une SCI octroie une durée de bail de 6 ans (contre 3 ans en direct). Le choix du locataire est d’autant plus important. Si vous souhaitez revendre à un moment donné, il convient d’anticiper ce besoin pour éviter de vendre un bien occupé et donc subir une décote.
LA SOUPLESSE
Peu de règles contraignantes gouvernent les sociétés civiles. L’importance de la rédaction des statuts est par conséquent primordiale : étendue de l’objet social, répartition des pouvoirs et des parts, clause d’agrément, droit de préemption, pouvoirs du ou des gérants, apports, situation de blocage, capital fixe ou capital variable etc.
Comme tout texte juridique, sa vocation principale est d’anticiper le moment où le désaccord surgit. Tant que vous vous entendez bien avec vos associés, les statuts restent dans un coffre… mais il est essentiel de bien avoir prévu le pire dans la rédaction des statuts pour ne pas aboutir à des situations de blocage.
LE FORMALISME
La création d’une SCI se réalise avec un minimum de deux associés et sans nombre maximum. Aucune condition de nationalité ni d’âge n’est requise.
Vos enfants mineurs peuvent ainsi être associés, mais ils ne pourront ni être gérants ni agir personnellement. Les parents signent et votent au nom des enfants mineurs. Si le mineur apporte des biens ou des parts à la SCI, l’autorisation du juge des tutelles est nécessaire. De la même manière, un mineur ne peut s’endetter donc le juge devra autoriser une création de société sans libération immédiate des apports.
En revanche, la SCI, personne morale avec des associés mineurs, peut contracter un emprunt, alors qu’un prêt contracté directement par un enfant serait nul, faute d’autorisation judiciaire. Néanmoins afin de préserver la situation du mineur en cas de difficultés financières, les statuts pourront prévoir des aménagements spécifiques pour limiter sa responsabilité. Il est par ailleurs recommandé de prévoir contractuellement avec l’établissement prêteur une clause d’absence de recours en cas d’avaries financières.
Plus précisément, il peut s’agir d’une clause exonératoire de responsabilité de l’enfant mineur au-delà du montant de son apport. Par ailleurs, si une clause des statuts prévoit une limitation de la responsabilité de l’enfant à ses apports (ce qui est discutable juridiquement), cela ne vaut qu’entre associés et non à l’égard des tiers. Inclure ses enfants mineurs dans une SCI répond à une stratégie de transmission, mais attention aux modalités !
La rédaction des statuts par un professionnel a certes un coût, mais vous évitera tellement d’ennuis ! Il accomplira également toutes les formalités de constitution nécessaires : enregistrement des statuts, publicité légale, inscription au Centre de Formalité des Entreprises, etc.
Comme toute personne morale en France, la SCI requiert au minimum une assemblée générale annuelle des associés. Vous conservez précieusement tous les procès-verbaux rédigés. Une comptabilité minimale est nécessaire, soit une simple comptabilité de caisse (encaissement des recettes, paiement des dépenses), soit une véritable comptabilité d’engagement (créances acquises/dettes certaines) si vous optez pour l’IS. Il est préférable d’opter pour une comptabilité d’engagement pour pouvoir tenir des comptes d’amortissement et de provisions, ainsi qu’un état des actifs de la société et une traçabilité.
Nos conseils : avoir un ou plusieurs objectifs clairs, puis obtenir les conseils avisés de professionnels sur la meilleure façon de gérer l’investissement à court et à long terme est indispensable. Par exemple, lorsque vous louez un bien meublé, vous exercez une activité commerciale sur le plan fiscal. Par conséquent, au sein d’une société civile, vous serez automatiquement assujetti à l’impôt sur les sociétés (IS). Attention alors au fait que certains dispositifs incitatifs d’investissements sont incompatibles avec l’IS (Pinel ou Denormandie)... Bref, à moins de créer une SCI par projet immobilier (ce qui peut être aussi une idée), mieux vaut être bien conseillé !
Ceci est un extrait du livre « Le guide du super investisseur immobilier » écrit par Gérald Le Clanche, Fabrice Genty et Arthur Miutescu paru aux Éditions 1min30 Publishing (ISBN : 2377740294). Prix : 19,90 euros. Reproduit ici grâce à l'aimable autorisation des auteurs.
