L’UNIS, premier syndicat de la gestion et de la rénovation immobilières, demande que les logements loués par l’intermédiaire des professionnels de l’immobilier sortent du champ d’application du dispositif instituant une déclaration ou une autorisation préalable à la mise en location (décret du 19/12/2016).
Les professionnels de l’immobilier ont fait l’objet depuis deux ans d’une modification profonde du cadre d’exercice de leur profession (Loi Hoguet du 2/1/1970) :
• Création du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI)
• Réduction de 10 à 3 ans de la durée de validité des cartes professionnelles
• Instauration d’une obligation de formation continue
• Adoption d’un code de déontologie pour l’ensemble des acteurs
• Plafonnement de certains honoraires
• Élaboration de contrats types obligatoires
• Attribution au CNTGI d’une compétence en matière de discipline
Les obligations de garantie financière, d’assurance en responsabilité civile, et de formation initiale, sont maintenues.
La loi Hoguet confère ainsi directement aux professionnels un tel « permis de louer ». De fait, c’est bien le métier des professionnels que de louer des logements décents.
Dans son Manifeste pour 2017, l’UNIS propose même d’instituer un recours obligatoire aux professionnels pour tout acte de gestion ou de location. L’UNIS y encourage aussi la mise en place d’une réelle coopération entre les pouvoirs publics et les professionnels de terrain, en particulier dans les territoires.
Le « permis de louer » : quel zonage, quels territoires, quelles données ?
Afin d’améliorer la lutte contre l’habitat indigne, la loi ALUR (art. 92 et 93) a donné aux collectivités territoriales (EPCI et communes) la possibilité de soumettre les locations à un régime d’autorisation préalable ou à celui de la déclaration de mise en location. Le décret d’application vient d’être publié fin décembre 2016. Un arrêté, prévu aux articles L.634-3 et L.635-4 du CCH, définira les modèles de formulaire de déclaration et de demande d’autorisation.
L’autorisation préalable, comme son nom l’indique, conditionne la mise en location, alors que la déclaration est consécutive à la signature du bail. Ce sont ces deux dispositifs qui sont communément appelés « permis de louer ». Le dispositif ne sera applicable que dans les zones qui seraient délimitées localement. Il ne s’agit donc pas d’une obligation ni générale ni immédiate.
A l’origine, le « permis de louer » ne figurant pas dans le projet de loi ALUR, n’a donc pas fait l’objet de l’étude d’impact. Rajouté en première lecture par l’Assemblée Nationale (séance du 12/9/2013), ce dispositif y est qualifié « d’innovant » par la ministre du logement. Les débats n’ont guère apporté de précisions sur la cible. Une question sur la notion de « territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé » a été posée en séance, mais aucune réponse ne figure aux débats.
Combien d’immeubles seraient ainsi concernés ? Selon l’administration, la proportion importante d’habitat dégradé sur un territoire s’apprécie au regard notamment des statistiques sur les caractéristiques des logements et leur occupation, ou du nombre de logements indignes et non décents recensés par l’observatoire prévu à l’article 3 de la loi n° 90- 449 du 31 mai 1990 (modifié par la loi ENL du 13/6/2006) visant à la mise en œuvre du droit au logement. Ces critères couvrent respectivement les références relatives au parc privé potentiellement indigne (PPPI) ou à l’outil de repérage et de traitement de l’habitat indigne et non décent (ORTHI) à disposition des collectivités. Le ministère estime qu’environ 210 000 logements du parc privé locatif sont considérés comme indignes (communiqué du 21/12/2016). Aucun chiffre n’a été avancé en ce qui concerne le parc social, également concerné.
Or dès lors qu’une zone sera définie localement, l’intégralité des locations seront soumises au régime qui sera choisi. Le risque est donc de faire poser sur tous les bailleurs – y compris ceux qui ont confié la gestion de leur bien à un professionnel – une obligation administrative supplémentaire, et redondante pour les professionnels, avec des sanctions lourdes (entre 5 000 et 15 000 euros).
Le Conseil constitutionnel a déclaré le texte conforme à la constitution (Décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014, 72ème considérant).
Toute la difficulté, désormais, consiste à connaître la position des communes qui voudraient agir.
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On retiendra que les professionnels de l’immobilier disposent, notamment, de bases de données significatives sur les logements loués : le site d’annonces immobilière BIEN ICI, et l’observatoire des loyers privés CLAMEUR, alimentées grâce à des passerelles d’extraction de données avec les agences, outils reconnus par les pouvoirs publics (cf. communiqués ministériels : Bien Ici, Clameur).
Pour l’UNIS, l’objectif recherché est louable. Les professionnels et les pouvoirs publics ont un intérêt commun à chasser du marché locatif les marchands de sommeil qui mettent en péril à la fois les occupants et l’équilibre financier des copropriétés.
La prise en compte des outils disponibles et des moyens d’action est à privilégier, plutôt que faire peser sur l’ensemble du parc privé de nouvelles obligations.
L’UNIS appelle de ses vœux les EPCI à faire preuve de réalisme et de concertation avant de déterminer des périmètres déclenchant, pour tous les bailleurs ou leurs représentants, une obligation de déclaration ou d’autorisation préalable de mise en location. Leurs conséquences sur le marché locatif pourraient générer des nouvelles tensions, voire décourager certains investisseurs, ou sortir certains logements du marché locatif au profit d’autres marchés (location de courte durée par exemple).