Immobilier : Le viager retrouve un regain d'intérêt pour les acheteurs

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En France, plus de 70% des personnes âgées sont propriétaires de leur
logement.

Le viager a longtemps souffert de l'image négative d'un "pari sur la mort", puisqu'il consiste à vendre un bien immobilier contre le versement immédiat d'un capital, le "bouquet", mais aussi d'une rente payable jusqu'au décès du vendeur. Cette formule connaît un regain d'intérêt depuis quelques années, notamment avec la crise sanitaire, qui a renforcé la volonté des seniors de ne pas quitter leur domicile et d'éviter le placement dans des établissements spécialisés.

Dans la majorité des cas, environ 90 % des ventes, il s'agit d'un viager dit "occupé" : le vendeur se réserve le droit d'usage et d'habitation du bien vendu, donc la possibilité de rester chez lui, tout en cédant son bien.

La vente en viager apporte aussi aux vendeurs des solutions à d'autres difficultés : permettre d'apurer de lourdes dettes sans avoir à quitter leur logement ou, d'un point de vue successoral, éviter les lourdeurs d'une indivision entre héritiers sur un bien immobilier qui par la vente devient une somme d'argent facilement partageable.

Quant à la rente viagère, elle constitue un complément de revenus parfois non négligeable pour le vendeur-crédirentier.

Le paiement de cette rente doit donc être assuré, dès l'acte de vente, par l'inscription d'une garantie sur le bien vendu – l'hypothèque légale spéciale du vendeur – et l'insertion d'une clause résolutoire de plein droit permettant l'anéantissement de la vente en cas de défaut de paiement.

Par ailleurs, en cas de décès de l'acquéreur-débirentier, la rente ne s'éteint pas : cette charge est transmise à ses héritiers.

Du point de vue de l'acquéreur, le viager a l'avantage, même s'il est restreint depuis la baisse des taux d'intérêt, de permettre d'acquérir un bien avec un financement pour partie étalé sur la durée, sans devoir emprunter et supporter les coûts d'un prêt bancaire. Il peut constituer aussi un bon placement pour l'acquéreur grâce à la décote liée à l'occupation sur la valeur des biens, même si le retour sur investissement est reporté à la libération de ces biens, puisqu'il doit patienter pour une durée inconnue avant d'entrer dans les lieux ou de mettre en location.

Le viager, parce que le vendeur se réserve la plupart du temps le droit d'usage et d'habitation, porte logiquement sur un bien immobilier à usage d'habitation – maison ou appartement, résidence principale ou secondaire – mais il pourrait porter sur d'autres biens, car la caractéristique du viager réside dans les modalités de paiement du prix, à savoir la rente viagère.

La fixation du prix est un point essentiel de la vente en viager. La validité de l'opération repose sur un prix réel et sérieux. Il faut donc être très attentif à la détermination de la valeur vénale du bien, base de calcul des bouquet et rente, après application d'un abattement lié à l'occupation du bien en fonction de l'espérance de vie du vendeur, ce qui suppose de disposer d'expertises immobilières pour vérifier la conformité au marché et l'équilibre de l'opération.

Sur le plan fiscal, si le vendeur est soumis à l'impôt sur la fortune immobilière, il n'a plus à déclarer la valeur vénale du bien en totalité (avec l'éventuelle décote liée à la résidence principale), mais seulement la valeur du droit d'usage et d'habitation, dès lors qu'il se le réserve. De son côté, dans ce cas, l'acquéreur est imposable sur la valeur vénale du bien, déduction faite de l'évaluation du droit d'usage et d'habitation réservé.

Une répartition des impôts locaux est aussi généralement opérée dans le viager occupé : la taxe foncière est supportée par l'acquéreur, déduction faite de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, récupérable sur le vendeur occupant, et le vendeur reste redevable de la taxe d'habitation, le cas échéant.

Quant à l'impôt sur le revenu, les rentes viagères perçues par le crédirentier y sont soumises pour une fraction qui varie selon son âge (70 % jusqu'à 50 ans, 50% de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % au-delà de 69 ans).

Un partage des coûts entre vendeur et acquéreur s'effectue également sur les travaux et charges, comme celles de copropriété, dans le viager occupé : le premier supporte les charges courantes et les travaux d'entretien, alors que les gros travaux incombent au second.

A côté du viager classique se développent des acquisitions en démembrement de propriété au profit de particuliers ou de fonds d'investissement. Il s'agit d'acquérir la nue-propriété d'un bien, grevé de l'usufruit réservé par le vendeur sa vie durant, moyennant le paiement d'un prix fixé en capital, sans rente, cette fois.

Pour le vendeur, la réserve d'usufruit présente un attrait supplémentaire : s'il doit quitter son logement, il a le droit de le donner en location.

Pour l'acquéreur, l'investissement est intéressant, puisqu'il paye le prix de la seule nue-propriété du bien et deviendra pleinement propriétaire à l'extinction de l'usufruit, sans avoir à régler un nouveau prix, ni des frais supplémentaires.


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