Meilleure SCPI : guide comparatif 2023

De nos jours, les SCPI attirent de plus en plus d’investisseurs en France. Mais savez-vous ce qu’est une SCPI ? Quel est l’intérêt d’y investir ? Nous répondons à ces questions, et bien d’autres dans la suite de cet article.

Définition d’une SCPI

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un type de placement financier qui permet d'investir dans l'immobilier sans avoir à gérer directement les biens. En achetant des parts de SCPI, vous devenez associé d'une société qui détient et gère un patrimoine immobilier locatif. Vous percevez ainsi des revenus réguliers sous forme de dividendes, proportionnels au nombre de parts que vous possédez.

Pourquoi investir dans une SCPI ?

Investir dans une SCPI présente plusieurs avantages par rapport à l'investissement immobilier classique. Tout d'abord, vous bénéficiez d'une diversification géographique et sectorielle, puisque ces sociétés investissent dans différents types de biens (bureaux, commerces, logements, etc.) et dans différentes zones géographiques (France, Europe, monde). Ensuite, vous profitez d'une mutualisation des risques locatifs, comme elles disposent d'un grand nombre de locataires et peuvent amortir les éventuels impayés ou vacances locatives. Enfin, vous déléguez la gestion du patrimoine immobilier à des professionnels qui s'occupent de tout : recherche et sélection des biens, négociation des baux, entretien et rénovation des immeubles, perception des loyers, etc.

Explication de ce que signifie « meilleure » dans le contexte des SCPI

Il n'existe pas de classement universel des meilleures SCPI, car le choix dépend de vos objectifs et de votre profil d'investisseur. Néanmoins, il existe des critères objectifs, que nous développerons plus loin dans notre article, qui peuvent vous aider à comparer les différentes offres du marché.

En fonction de ces critères, vous pourrez identifier les sociétés qui correspondent le mieux à vos attentes et à votre horizon de placement. N'hésitez pas à consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner dans votre projet d'investissement immobilier.

Tableau comparatif des SCPI les mieux notées sur le marché : 

Comprendre une SCPI

Comment fonctionne une SCPI

Une SCPI collecte des fonds auprès des épargnants et les investit dans des actifs immobiliers qu'elle sélectionne, acquiert et gère. Elle distribue ensuite aux associés les loyers perçus et les éventuelles plus-values réalisées lors de la vente des biens. Les associés sont donc propriétaires d'un portefeuille immobilier diversifié et mutualisé, ce qui réduit le risque locatif.

Types de SCPI

Il existe deux grands types de SCPI : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales. Les premières visent à offrir un rendement régulier aux investisseurs en se concentrant sur des biens immobiliers à forte demande locative. Les secondes ont pour objectif de permettre aux investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux liés à certains dispositifs (Pinel, Malraux, déficit foncier, etc.) en contrepartie d'une durée de détention plus longue et d'un rendement potentiellement plus faible.

Risques et avantages des SCPI

Les SCPI présentent plusieurs avantages pour les investisseurs : elles offrent une diversification du patrimoine, une mutualisation du risque, une simplicité de gestion, une accessibilité à partir d'un faible montant et une rentabilité attractive. Toutefois, les SCPI comportent aussi des risques qu'il faut connaître avant d'investir. En effet, il s'agit d'un placement à long terme (au moins 8 ans), peu liquide (la revente des parts peut prendre du temps), soumis aux fluctuations du marché immobilier (la valeur des parts peut varier à la hausse ou à la baisse) et fiscalisé (les revenus sont imposés selon le régime des revenus fonciers).

Critères pour choisir la meilleure SCPI

Rendement

Le rendement d'une SCPI est le rapport entre les revenus distribués aux associés et le prix de la part. Il représente la rentabilité annuelle du placement et dépend de plusieurs facteurs, tels que la qualité des actifs immobiliers, le taux d'occupation des locaux, la durée des baux, le niveau des charges et la politique de distribution de la société de gestion. Ce critère peut varier d'une année à l'autre en fonction de ces éléments. Il est donc important de comparer le rendement sur plusieurs années et de se référer au taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), qui tient compte de la variation du prix de la part.

Capitalisation

La capitalisation d'une SCPI est la valeur totale du patrimoine immobilier détenu par la société. Elle reflète la taille et le poids de la société sur le marché. Il s'agit d'un indicateur de sa solidité financière, de sa diversification géographique et sectorielle et de sa capacité à réaliser des acquisitions ou des cessions. Une SCPI à forte capitalisation peut bénéficier d'économies d'échelle, de synergies entre les actifs et d'une meilleure liquidité des parts. Toutefois, la capitalisation n'est pas le seul paramètre à prendre en compte, car une société à faible capitalisation peut offrir un potentiel de croissance plus important.

Taux d'occupation financier

Le taux d'occupation financier (TOF) est le rapport entre les loyers effectivement perçus et les loyers potentiels si tous les locaux étaient occupés. En d'autres termes, il mesure le niveau de vacance locative du patrimoine immobilier. Le TOF est un indicateur de sa performance opérationnelle, de sa gestion locative et de son attractivité auprès des locataires. Un TOF élevé signifie que la société dispose d'un portefeuille immobilier bien rempli et génère des revenus réguliers. Quant au TOF faible, il peut traduire une difficulté à louer ou à renouveler les baux ou une obsolescence des actifs.

Qualité du patrimoine immobilier

La qualité du patrimoine immobilier d'une SCPI est un critère subjectif qui dépend des préférences et des objectifs de chaque investisseur. Elle peut s'apprécier selon plusieurs aspects, tels que l'emplacement, la typologie, l'état, la performance énergétique, la valorisation ou encore la durabilité des actifs immobiliers. La qualité du patrimoine immobilier peut influencer le rendement, la capitalisation, le TOF et la résilience de la société face aux aléas du marché. Il est donc recommandé de se renseigner sur les caractéristiques et les perspectives des biens immobiliers détenus par la SCPI avant d'investir.

Expérience et réputation de la société de gestion

La société de gestion est l'entité qui crée, gère et développe la SCPI. Elle est responsable de la stratégie d'investissement, de la sélection des actifs immobiliers, de la gestion locative, de la distribution des revenus et de la communication avec les associés. L'expérience et la réputation de la société de gestion sont des critères importants pour choisir la meilleure SCPI, car elles témoignent de son savoir-faire, de sa fiabilité et de sa transparence. Il est donc conseillé de vérifier l'agrément, l'historique, les références et les avis de la société de gestion avant d'investir dans ce type de société.

Présentation de quelques SCPI performantes

SCPI de rendement

Les SCPI de rendement visent à dégager des revenus réguliers et stables pour les associés. Elles investissent principalement dans des immeubles de bureaux, de commerces ou de santé, loués à des locataires solvables et sur de longues durées. Les SCPI de rendement affichent généralement un taux de distribution supérieur à 4% par an. Parmi les plus performantes, on peut citer :

• Epargne Pierre : créée en 2013, elle a réalisé un taux de distribution de 5,28% en 2022. Elle gère un patrimoine de plus de 1,2 milliard d'euros, composé de 220 actifs immobiliers diversifiés en France.
• Corum Origin : lancée en 2012, elle a atteint un taux de distribution de 6,88% en 2022. Elle se distingue par sa stratégie d'investissement européenne, qui lui permet de profiter des opportunités du marché immobilier dans différents pays.
• Primovie : créée en 2012, elle a délivré un taux de distribution de 4,50% en 2022. Elle se spécialise dans l'immobilier de santé et d'éducation, des secteurs porteurs et résilients face aux crises.

SCPI fiscales

Les SCPI fiscales ont pour objectif de réduire l'impôt sur le revenu des associés. Elles investissent dans des biens immobiliers éligibles à des dispositifs fiscaux avantageux, comme le Pinel, le Malraux ou le déficit foncier. Ces sociétés offrent donc une rentabilité composée d'un rendement locatif et d'une économie d'impôt. Toutefois, elles impliquent une durée de détention minimale et une fiscalité spécifique. Les plus performantes sont :

• Urban Prestigimmo : créée en 2019, elle permet aux associés de bénéficier du dispositif Malraux, qui offre une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 30% du montant investi dans la limite de 400 000 euros sur quatre ans. Elle investit dans des immeubles anciens à rénover situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP).
• Pierre Investissement 10 : lancée en 2018, elle permet aux associés de profiter du dispositif Pinel, qui octroie une réduction d'impôt pouvant atteindre 21% du montant investi dans la limite de 300 000 euros sur douze ans. Elle investit dans des logements neufs ou réhabilités, situés dans des zones tendues.
• Foncia Pierre Rendement : créée en 1997, elle a atteint un taux de distribution de 4,98% en 2022. Elle permet aux associés de bénéficier du mécanisme du déficit foncier, qui permet de déduire les dépenses liées aux travaux de rénovation des revenus fonciers imposables. Elle investit dans des immeubles anciens à réhabiliter, situés dans des centres-villes.

SCPI de plus-value

Les SCPI de plus-value sont des sociétés civiles de placement immobilier qui visent à réaliser des gains à la revente de leurs actifs, plutôt qu'à distribuer des revenus réguliers à leurs associés. Elles investissent généralement dans des biens immobiliers décotés, à rénover ou à fort potentiel de valorisation, comme des logements, des commerces ou des bureaux. Ces sociétés s'adressent aux investisseurs qui cherchent à optimiser leur capitalisation et leur fiscalité sur le long terme, en bénéficiant d'une imposition sur les plus-values immobilières et non mobilières.

Parmi les meilleures du marché en termes de performances, on peut citer :

• Immorente 2 : elle investit principalement dans des murs de commerces en France et en Europe, avec une stratégie de création de valeur par la restructuration, la rénovation ou la cession d'actifs.
• Novapierre Résidentiel : elle se concentre sur l'immobilier résidentiel ancien en France, avec une approche patrimoniale et opportuniste.
• Patrimmo Croissance Impact : elle cible des logements sociaux ou intermédiaires en France, avec une dimension sociale et environnementale.
• Sofiprime : elle acquiert des biens immobiliers résidentiels haut de gamme dans les grandes villes françaises et européennes, avec une perspective de revalorisation à long terme.

Comment investir dans une SCPI ?

Il existe plusieurs façons d'investir dans une SCPI, selon ses objectifs et sa situation personnelle. Voici les principales.

Directement par la société de gestion

La façon la plus simple et la plus directe d'investir dans une SCPI est d'acheter des parts auprès de la société de gestion qui gère le portefeuille immobilier. Il suffit de choisir la SCPI qui correspond à ses critères (rendement, risque, thématique...) et de souscrire le nombre de parts souhaité. L'investisseur devient alors associé de la SCPI et perçoit des dividendes trimestriels ou mensuels, proportionnels au nombre de parts détenues. Il peut également espérer une plus-value à la revente de ses parts, en fonction de l'évolution du prix de la part et du marché immobilier.

L'avantage de cette formule est sa simplicité et sa transparence. Cela dit, elle présente un inconvénient qu'il faut prendre en considération. En effet, elle implique une fiscalité assez lourde, puisque les revenus perçus sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, au même titre que les revenus fonciers. De plus, l'investisseur doit s'acquitter des frais de souscription et des frais de gestion annuels.

Via un contrat d'assurance vie

Une autre possibilité est d'investir dans une SCPI via un contrat d'assurance vie. Il s'agit alors de choisir un contrat qui propose des unités de compte (UC) investies en SCPI. L'investisseur peut de ce fait répartir son épargne entre ces UC et le fonds en euros, selon son profil de risque et sa durée de placement. Il bénéficie ainsi des avantages fiscaux de l'assurance vie : exonération d'impôt sur les plus-values après 8 ans de détention, transmission du capital hors droits de succession dans certaines limites, etc.

Cette formule offre une fiscalité avantageuse et souple. Cependant, elle implique des frais supplémentaires : frais d'entrée et de sortie du contrat, frais de gestion du contrat et des UC, frais liés à la SCPI, etc. De plus, l'investisseur ne perçoit pas directement les dividendes de la SCPI, mais une quote-part qui dépend du rendement du contrat.

Par le biais d'un démembrement de propriété

Une troisième option consiste à investir dans une SCPI par le biais d'un démembrement de propriété. Il s'agit ainsi de séparer la nue-propriété et l'usufruit des parts de la SCPI. L'investisseur peut alors choisir d'acquérir soit la nue-propriété, soit l'usufruit, selon ses objectifs.

L'avantage de cette formule est qu'elle permet d'optimiser sa fiscalité et sa stratégie patrimoniale. En effet, l'acquéreur de la nue-propriété bénéficie d'une décote sur le prix d'achat des parts (environ 30 %), ce qui augmente son potentiel de plus-value à terme. Il ne perçoit pas les dividendes pendant la durée du démembrement (généralement 10 ans), mais il n'est pas imposé sur ces revenus qu'il ne touche pas. À l'inverse, l'acquéreur de l'usufruit perçoit les dividendes pendant la durée du démembrement, mais il n'a pas droit à la plus-value à terme. En revanche, il doit payer l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur ces revenus.

Quant à l'inconvénient de cette formule, il réside dans le fait qu'elle soit plus complexe et moins liquide qu'un investissement classique en SCPI. En effet, il faut trouver un acheteur et un vendeur qui acceptent de se partager la propriété des parts, ce qui réduit le nombre de candidats potentiels. De plus, il faut respecter les droits et les obligations de chaque partie pendant toute la durée du démembrement. Par exemple, l'usufruitier doit assurer l'entretien et la gestion des biens immobiliers détenus par la SCPI, tandis que le nu-propriétaire doit s'acquitter des frais de souscription et des charges non récupérables.

Conclusion

Récapitulation des points clés pour choisir la meilleure SCPI

Choisir la meilleure SCPI nécessite une analyse rigoureuse de plusieurs facteurs :

• Rendement : les SCPI offrent des rendements qui varient généralement entre 4% et 6%. Cependant, un rendement plus élevé peut signifier un risque plus élevé.
• Capitalisation : les SCPI avec une grande capitalisation sont généralement plus stables et présentent un risque moindre.
• Taux d'occupation financier (TOF) : un taux élevé indique que la SCPI a une bonne capacité à louer ses biens immobiliers.
• Qualité du patrimoine immobilier : les SCPI qui possèdent des biens de qualité et stratégiquement positionnés sont généralement plus attractives.
• Expérience et réputation de la société de gestion : une société de gestion ayant une bonne réputation et une expérience solide est un gage de fiabilité.

Il est important de ne pas se baser uniquement sur un seul de ces critères. En effet, il faut tous les prendre en compte pour faire un choix éclairé.

Perspective d'avenir pour les investissements en SCPI

L'avenir des investissements en SCPI semble prometteur. Avec la digitalisation croissante de l'économie et la flexibilité offerte par les SCPI, de plus en plus d'investisseurs se tournent vers ce type de placement. En outre, l'immobilier reste une valeur sûre et les SCPI permettent d'y accéder facilement et avec un ticket d'entrée relativement faible.

Cependant, il est important de rester vigilant et de suivre l'évolution du marché immobilier et des taux d'intérêt. Comme tout investissement, les SCPI comportent des risques et il est crucial de bien s'informer avant de se lancer.

Questions fréquentes

Glossaire

• SCPI : Société Civile de Placement Immobilier. C'est un produit d'investissement qui permet d'accéder à l'immobilier d'entreprise.
• Rendement : le rendement est le rapport entre les revenus distribués par la SCPI et le prix de la part.
• Capitalisation : la capitalisation d'une SCPI correspond à la valeur totale de son patrimoine immobilier.
• Taux d'occupation financier (TOF) : il mesure la part des loyers effectivement perçus par rapport à ceux qui l'auraient été si l'ensemble du patrimoine était loué.
• Société de gestion : c'est l'entité qui gère la SCPI. Pour cela, elle acquiert et gère le patrimoine immobilier.
• Parts de SCPI : ce sont les unités de détention d'une SCPI.