À l’heure où les responsables politiques rivalisent d’imagination dans un concours Lépine des hausses de taxes pour boucler le budget 2026, les droits de succession, une fois encore, sont dans le collimateur. Une réforme est évoquée ici, un rabot fiscal là, pour grappiller quelques centaines de millions d’euros. Pourtant, derrière ce sujet hautement inflammable se cache un enjeu de société plus profond : celui de la transmission intergénérationnelle.
Succession optimisée : comment le crédit hypothécaire redonne de la liquidité à la transmission
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Published on 23 août 2025 8h30
139700 EUROSLes ménages ayant perçu un héritage disposent en moyenne d'un patrimoine brut de 439 700 euros
Depuis plus de trente ans, un glissement silencieux est à l’œuvre. Avec l’allongement de l’espérance de vie, l’âge moyen auquel les Français héritent a reculé à 52 ans. Autrement dit, au moment où la transmission intervient, une grande partie des besoins structurants de la vie — acquisition d’un logement, financement des études des enfants, lancement d’un projet entrepreneurial — sont déjà derrière soi. Résultat : l’héritage, quand il arrive, ne permet plus d’accompagner l’élan, mais tout au plus de sécuriser la fin de carrière ou de préparer sa propre succession.
Face à ce constat, la donation du vivant s’est imposée comme une réponse adaptée. Notamment celle de la nue-propriété d’un bien immobilier. Exemple classique : un couple propriétaire d’une maison d’une valeur de 800 000 € souhaite la transmettre à ses deux enfants. Grâce aux abattements en vigueur (100 000 € par enfant et par parent), une donation de la nue-propriété avant 70 ans — soit environ 50 % de la valeur du bien selon l’usufruit théorique — permet de neutraliser totalement les droits de donation. Une stratégie efficace… sur le plan fiscal.
Mais cette solution présente un inconvénient majeur : elle ne génère aucune liquidité pour les bénéficiaires. Les enfants deviennent nus-propriétaires d’un actif… qu’ils ne peuvent ni habiter, ni vendre, ni louer. Autrement dit, un capital bloqué, en attente d’une extinction d’usufruit.
C’est ici qu’intervient un outil encore trop peu utilisé en France : le crédit hypothécaire.
Ce mécanisme permet aux propriétaires de valoriser leur bien immobilier non pas en le vendant ou en le démembrant, mais en l’apportant en garantie d’un prêt. Les fonds ainsi levés peuvent être librement utilisés pour effectuer une donation en numéraire aux enfants, au moment où ils en ont le plus besoin. L’argent peut servir à financer un projet immobilier, à soutenir des études longues, à créer une entreprise ou à investir. Il répond à une réalité : aujourd’hui, les jeunes générations manquent de capital plus que de revenus.
Et si, d’aventure, le parent venait à décéder avant la fin du remboursement, le capital restant dû viendrait diminuer l’actif successoral. Il s’inscrit dans le passif de la succession et permet donc de réduire les droits à payer par les héritiers. Le prêt devient alors un outil de double optimisation : transmission anticipée et allègement des frais de succession.
Le crédit hypothécaire permet ainsi de donner sans se déposséder. Il est particulièrement adapté aux patrimoines supérieurs à 400 000 €, dont une part significative est souvent immobilisée dans la pierre. Il redonne du sens à la transmission en permettant aux générations montantes de bénéficier au bon moment de l’effort accumulé par leurs aînés.
Alors que les débats fiscaux risquent à nouveau de polariser l’opinion sur le « toujours plus d’impôts », il est temps de rappeler qu’il existe des solutions concrètes, responsables et patrimoniales pour transmettre autrement. Et si le véritable progrès consistait à conjuguer solidarité familiale et intelligence financière ?