Canada : l'impact de l'élection américaine sur l'immobilier

670 milliards $
Les échanges entre le Canada et les Etats-Unis ont atteint 670
milliards de dollars.

De nombreux pays ont été secoué par l'élection de Donald Trump. Le Canada n'y fait pas exception, en particulier son marché immobilier.

Le Canada possède une superficie de 9,97 millions de kilomètres carrés pour seulement 36 millions d'habitants. Le rapport « l'initiative du siècle » sorti en octobre 2016 propose de tripler la population du Canada en l’amenant à 100 millions d'habitants d'ici 2100. Deuxième plus grand pays du monde en superficie, derrière la Russie, il arrive en 36ème position par sa population. Grâce à leur proximité géographique et leur histoire, le Canada et les Etats-Unis ont toujours été des partenaires commerciaux privilégiés. Ainsi, les échanges commerciaux entre les deux pays ont atteint 670 milliards de dollars américains en 2015. La stabilité économique du pays est un avantage pour les investisseurs privés et institutionnels étrangers. Moody’s vient de maintenir le triple A et confirme les perspectives économiques stables du Canada. Avec un PIB de 1 600 milliards de dollars canadiens en 2015, le Canada est la troisième plus grande économie à détenir un triple A, après les États-Unis et l’Allemagne. Le pays se classe également au 15e rang sur 138 pays dans l’indice global de compétitivité du Forum économique mondial. Il n’est pas donc surprenant que ce pays soit aussi attractif auprès des entreprises et des investisseurs qu’auprès des talents du monde entier.

Avec un parc immobilier résidentiel et tertiaire de qualité, la Canada attire de plus en plus d'investisseurs étrangers, qu'ils soient américains ou non. De nombreux investisseurs hésitent à investir aux États-Unis en raison du climat politique et social et considèrent le Canada comme une alternative. Avant les résultats des élections américaines, le marché immobilier canadien se portait bien. Il sera encore plus dynamique avec l’arrivée de nouveaux américains depuis l’élection de Donald Trump. Les américains vont probablement s'intéresser plutôt à Toronto et à l'ouest du Canada qu'au Québec, pour des raisons purement linguistiques. En effet, le Québec est une province principalement francophone et peu d’américains parlent le français. Le français est la première langue officielle parlée par plus de 85,5% de la population québécoise. Les taux d'intérêt très bas depuis plusieurs années ont stimulé le marché immobilier canadien avec des fortes hausses à Toronto et à Vancouver. Ainsi, à Montréal, un appartement de quatre pièces se loue en moyenne 760 dollars canadiens contre 1 288 dollars à Toronto et 1 368 dollars à Vancouver.

Montréal

Montréal se trouve à moins de 60 minutes par la route de la frontière américaine et à seulement 1h30 de vol de Boston et New York. Deuxième centre économique du Canada après Toronto et première métropole de la province de Québec, Montréal est l’une des villes canadiennes les plus recherchées par les investisseurs internationaux. En effet, la valeur médiane des maisons s’élevait à 307 250 dollars canadiens à Montréal en août 2016, soit une hausse de 5% sur les 12 derniers mois, selon la Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM). La valorisation est plus significative dans l'île de Montréal avec une augmentation de 7%, soit 418 500 dollars canadiens.

Le prix médian des logements en copropriété a augmenté de 4% avoisinant ainsi les 250 000 dollars canadiens. Il y a 2,5 fois plus de propriétés à vendre à Montréal qu'à Toronto, malgré une population et une demande moins importantes. Le Grand Montréal est parmi les principaux pôles d’immigration d’Amérique du Nord. Le coût de la vie à Montréal est également moins élevé que dans les autres métropoles canadiennes. On trouve davantage d’appartements en location à Montréal qu’à Vancouver. Ainsi, dans le grand Montréal, nous trouvons plus de 500 000 appartements en location, contre seulement 100 000 pour Vancouver. L’aire urbaine de cette dernière est deux fois moins peuplée qu’à Montréal.

Toronto

Le PIB de Toronto devrait être de 3,4 % en 2016 et de 2,6 % en 2017, ce qui placera la ville au deuxième rang des économies métropolitaines les plus dynamiques derrière Vancouver. Le dynamisme du marché des transactions immobilières continue de stimuler la croissance de la production dans le secteur de la finance, des assurances et de l'immobilier. Le manque de logements et de terrains disponibles a favorisé l’augmentation rapide des prix des maisons dans la région de Toront depuis une dizaine d’années. La demande de logement demeure toujours forte à Toronto avec la migration urbaine. Les acheteurs canadiens et étrangers à la recherche d’investissements locatifs participent à ce dynamisme. Le prix des maisons a augmenté de 21% sur un an pour atteindre une moyenne de 762 975 dollars canadiens.

Vancouver

Vancouver est le principal marché de l'investissement locatif, du neuf et du résidentiel. Les appartements en location sont assez rares, avec des taux d'inoccupation qui se situent autour de 1% depuis cinq ans. Les prix de l'immobilier à Vancouver sont également dynamiques depuis de nombreuses années grâce à la présence d’investisseurs chinois. Ces derniers s’intéressent aussi bien aux résidences principales, secondaires ou locatives. En effet, près de 50 000 ressortissants chinois auraient aujourd’hui le statut de résident à Vancouver, conséquence d’une politique migratoire beaucoup plus flexible qu’aux États-Unis. Néanmoins, le gouvernement de la Colombie-Britannique a voté une loi entrée en vigueur depuis le 2 août dernier.

Cette loi concerne l'imposition d'une taxe foncière de 15% aux entreprises et aux ressortissants étrangers réalisant un investissement immobilier et ne disposant pas de citoyenneté canadienne. Celle-ci est payée au moment de l’acquisition. Pour un bien de 1 000 000 de dollars canadiens, cela représente une dépense supplémentaire de 150 000 dollars canadiens. Cette loi s'applique ainsi aux étrangers qui achètent un bien immobilier dans la zone de Vancouver. Selon le cabinet PwC, « Vancouver devrait surpasser toutes les villes canadiennes avec une croissance du PIB de 3,3% en 2017 propulsée par la création d’un nombre important d’emplois et des mises en chantier ».

Pour conclure

Le Canada offre une géographie diversifiée et une qualité de vie remarquable même au sein des grandes métropoles canadiennes. Ainsi, Vancouver est l'un des villes où « tout le monde voudrait vivre » confirme Angel Gurria, secrétaire général de l'OCDE. Le souhait d’être propriétaire au nord des États-Unis peut tenir pour différentes raisons : coût de la vie, qualité de vie, qualité des écoles et universités, stabilité politique, dynamisme économique… Depuis plusieurs mois, beaucoup d'Américains ont manifesté leur intention de déménager de l'autre côté de la frontière, au nord des Etats-Unis, en cas de victoire de Donald Trump. Au Canada les étrangers peuvent financer leur acquisition immobilière avec 40% minimum d’apport personnel, ce qui est impossible aux Etats-Unis où les acheteurs étrangers doivent payer comptant. Des hausses importantes de l’immigration au cours des cinq prochaines années continueront de susciter une demande élevée et impacteront les prix immobiliers dans le résidentiel des villes de Montréal, de Toronto et de Vancouver.

Le dollar canadien demeure attractif par rapport au dollar américain et à l’euro ce qui offre un avantage supplémentaire aux investisseurs étrangers. Ainsi, au Québec, la valeur moyenne d'une maison est de 235 000 dollars canadiens. Pour l’acheter, un Américain devra payer 176 000 de dollars américains, en raison de la valeur des devises. Le prix moyen d'une maison vendue en octobre au Canada s'est établi à 481 994 dollars canadiens (en hausse de 5,9% par rapport à l'an dernier). En excluant la région de Vancouver et celle de Toronto, qui ont connu une augmentation importante des prix immobiliers ces dernières années, le prix moyen dans le reste du pays est de 361 012 dollars canadiens. Des prix qui restent compétitifs par rapport à la qualité intrinsèque des biens immobiliers et aux avantages qu’offrent aujourd’hui le Canada. Si les Américains et les européens continuent de se délocaliser dans cet immense pays, les prix immobiliers continueront d’augmenter à l’achat comme à la location dans les grandes métropoles et zones résidentielles.


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