Le Crowdfunding Immobilier est un placement qui connait, depuis sa réglementation en 2014, un succès croissant auprès des épargnants français. Certains d’entre eux l’ont définitivement adopté et ont opté pour une stratégie de diversification poussée à l’extrême. Chez Immocratie, nous les avons baptisés les « serial investisseurs ».
Des taux attractifs mais des risques…
Il convient tout d’abord de rappeler, en quelques mots, ce qu’est le crowdfunding immobilier. Il s’agit pour un particulier de sélectionner, sur une plateforme de crowdfunding immobilier, un projet immobilier à financer (à plusieurs) et de prêter des fonds à un promoteur / marchand de biens afin qu’il le réalise. Le remboursement et le versement des intérêts interviennent, si tout se déroule comme prévu, une fois le projet livré et vendu.
Ce placement présente 3 caractéristiques majeures :
- Les rendements annuels attendus sont compris entre 8% et 15% avant fiscalité.
- On ne peut, bien sur, concevoir de telles rentabilités sans une part de risque : risque de perte du capital investi (si le promoteur fait faillite par exemple) et/ou risque de liquidité (retards de chantier, commercialisation très lente, … entrainant une durée de prêt plus longue que prévu).
- Ce placement est très accessible, le ticket d’entrée minimum étant très bas (à partir de 1 000 euros, voire 100 euros sur certaines plateformes).
… qui poussent certains à une extrême diversification
Ces risques, il y a plusieurs manières de les appréhender. Certains investisseurs vont avoir une approche très minutieuse : ils consultent tous les documents inhérents à un projet, font des recherches complémentaires sur internet (profil du promoteur, relevé de prix au m², analyse du bilan prévisionnel, etc…), passent un coup de fil à la plateforme, bref, ils passent le projet au peigne fin et une fois ces vérifications effectuées, rassurés, ils investissent un montant conséquent.
Mais d’autres investisseurs vont adopter un comportement radicalement différent : inscrits sur de nombreuses plateformes, ils investissent un petit ticket sur une multitude de projets. Ce sont les « serial investisseurs ». Attention, ils n’investissent pas pour autant les yeux fermés mais généralement, ils font confiance aux plateformes qu’ils ont choisies et à leur procédure de sélection.
Une stratégie qui a ses vertus et ses défauts
Cette diversification poussée à l’extrême (certains investisseurs financent ainsi entre 50 et 100 projets avec un ticket minimum) permet indubitablement de lisser le risque. Depuis 4 ans, plus de 200 projets ont été remboursés. Un seul incident à ce jour mais notable : 6 projets d’un même promoteur ont connu de grosses difficultés et ont entrainé des pertes pour les investisseurs (et encore pas tous). A date, avec un taux de rentabilité moyen de près de 10% par an, si le taux d’incident reste aussi faible, des placements aussi diversifiés en crowdfunding immobilier permettent de couvrir convenablement une ou plusieurs déconvenues sur un projet.
Néanmoins, ce n’est pas la panacée. En effet, en multipliant les projets financés par l’investissement de petits montants, l’investisseur, s’il réduit le montant d’une éventuelle perte en cas de défaillance d’un projet, s’expose aussi à des risques plus nombreux. Et parfois méconnus lorsque l’investisseur ne fait que survoler les projets qu’il finance.
Enfin, cette stratégie demande une certaine rigueur pour la gestion et le suivi des investissements réalisés. En effet, il n’existe pas d’outils sur internet qui permettent un suivi du portefeuille des projets financés, comme il peut en exister pour le suivi d’un portefeuille boursier. Rien de bloquant toutefois, un tableau excel fait le job, mais il est indispensable pour ne pas s’y perdre.