Selon la dernière loi de financement de la Sécurité Sociale (LFSS) pour 2021, le statut du loueur en meublé pourrait désormais perdre de ses avantages, si certaines conditions ne sont pas réunies.
Une importante évolution de statut
Un an après la modification du texte fiscal allégeant les conditions pour devenir loueur en meublé professionnel (LMP), c’est le texte social qui est ajusté à son tour. Paru au Journal Officiel le 15 décembre 2020, la Loi de Financement de la Sécurité Sociale pour 2021 a révélé une importante évolution du statut du LMP et du loueur en meublé non-professionnel (LMNP).
Selon une décision du Conseil Constitutionnel, pour bénéficier du statut du loueur en meublé professionnel, il n’est plus obligatoire de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) depuis la loi de finances pour 2020.
Aussi, cette condition étant supprimée, il suffit désormais que les loyers tirés de l’activité de location meublée rapportent plus de 23 000€ par an et soient supérieurs à la somme des revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu, pour être considéré comme loueur en meublé professionnel.
En d’autres termes, dès lors que ces deux conditions sont réunies, les particuliers louant des logements meublés vont automatiquement basculer, sans même parfois le savoir, du statut de loueur en meublé non-professionnel au statut de loueur en meublé professionnel.
Un impact qui peut coûter cher
Alors que jusqu’à présent les bénéfices des loueurs professionnels qui n’étaient pas inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés étaient assujettis à de simples prélèvements sociaux dont le taux était fixé à 17,2% de leurs bénéfices, c’est une toute autre histoire qui se profile avec ce régime.
Avec cette loi de financement, et notamment ces deux conditions, les loueurs en meublé professionnels et non-professionnels sont assujettis à des cotisations sociales, y compris les loueurs de meublés touristiques, si leurs recettes excèdent 23 000 euros.
Les taux de ces cotisations sociales seront variables, entre 35 à 40% des bénéfices réalisés grâce aux activités de location meublée. Il en est de même lorsque l’activité de location meublée n’est pas bénéficiaire, le forfait minimum de cotisation s’élèvera à 1.145 euros.
Jusqu’ici, conserver le régime du LMNP pour bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers était avantageux. En effet, ce régime prévoit un abattement lié à la durée de détention du bien et permet d’être exonéré d’impôt sur le revenu au-delà de 22 ans de détention et de prélèvements après 30 ans.
Et une addition salée lors de la revente
Attention aussi à la revente du bien immobilier. Les plus-values seront taxées au régime des plus-values professionnelles en LMP. Les plus-values à court terme (amortissements déduits fiscalement depuis le début de l’activité de location meublée) seront alors soumises aux cotisations sociales d’environ 35% (contre 17,2% pour les prélèvements sociaux).