Comment mieux optimiser un investissement immobilier ?

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Les prix de l'immobilier ont augmenté de 5,9 % en un an en France.

Lorsqu’on investit en immobilier, tout repose avant tout sur le bien lui-même, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison, d’un parking ou même d’une chambre dans un immeuble en gestion. Un vieil adage prétend qu’en immobilier il ne faut se soucier que de trois choses : l’immobilier, l’immobilier et encore l’immobilier. Il ne faut cependant pas oublier pour autant l'environnement et ses objectifs. Mieux vaut éviter les coups de coeur et privilégier le pragmatisme.

La première recommandation que l’on peut faire est d’investir soit dans un environnement connu, maîtrisé, soit dans un lieu au sujet duquel on peut disposer d’éléments concrets d’analyse du marché, surtout si l’on n’est pas un professionnel de l’immobilier : il faut prendre de la hauteur et garder à l’esprit que ce bien n’est pas destiné à accueillir son acheteur mais constitue un investissement financier.

L’important est de savoir quelle typologie de locataires aurait un intérêt à rechercher le type de bien que l’on prévoit d’acheter. Le futur acheteur doit donc observer le quartier et s’assurer qu’il existe des accès de proximité aux transports en commun ou aux grands axes routiers, qui permettront au locataire de se rendre en moins de 15 minutes aux principaux centres d’emplois locaux, pour la province, et en moins de 30 minutes en Ile de France, où les temps de transports sont notoirement plus longs.

Le quartier doit également disposer de commerces, d’écoles, ainsi que d’un collège et d’un lycée si l’acheteur souhaite acquérir un bien supérieur à un studio ou un 2 pièces.

La présence d’un important bassin d’emplois constitue un très bon indicateur, en ce qu’il garantit un flux régulier de locataires potentiels.

Définir son budget au préalable permet de clarifier son projet immobilier

Concernant le montant à investir, il dépend de la capacité d’endettement de l’acheteur. Les banques tolèrent généralement un endettement pouvant aller jusqu’à 33% du revenu mensuel moyen, lequel prend en compte l’ensemble des charges fixes comme le loyer, la mensualité de crédit de la résidence principale, les mensualités d’autres crédits éventuels ainsi que les pensions alimentaires.

Il est important de privilégier un investissement permettant de ne pas trop modifier le rythme de vie habituel de l’acheteur. A budget égal, il peut être intéressant de privilégier l’acquisition de deux petites surfaces plutôt que d’une grande. Les petites surfaces ont en effet une meilleure rentabilité locative, mais un plus fort taux de turn over locatif. L’acheteur doit donc faire un choix entre rentabilité et confort de gestion.

Concernant la gestion des locataires, l’acheteur doit également décider de s’en charger seul ou de la confier à un professionnel. La seconde option a un coût, mais permet d’éviter d’avoir à subir les éventuels problèmes avec les locataires. Il existe aujourd’hui des assurances couvrant quasiment tous les aléas locatifs (impayés, vacances locatives, dégradations, contentieux juridiques), qui permettent de ne pas perdre la rentabilité de l’investissement en cas de problèmes. Ces situations sont rares mais peuvent détourner les investisseurs de l’immobilier si elles ne sont pas anticipées, et une bonne assurance évite ces mauvaises surprises.

Si le souhait ou le budget de l’acheteur le porte à acquérir dans l’ancien, il faut prendre garde aux éventuels travaux à prévoir et bien lire les derniers comptes-rendus des assemblées générales. Il pourrait s’avérer catastrophique de devoir payer de lourds travaux liés à des problèmes de structure (bâtiment, toiture, cage d’escalier, mise en place d’un ascenseur etc.) non budgétisés lors de l’achat et qui priveraient l’acquéreur des revenus locatifs le temps des travaux.

Coupler investissement immobilier et solutions défiscalisantes

A l’inverse, l’acheteur peut opter pour une opération incluant d’importants travaux, qui permettent de créer une charge fiscale dans un premier temps et peut-être d’éviter de payer des impôts à moyen terme. En effet, certains travaux peuvent engendrer un déficit foncier (on déclare plus de charges que de revenus immobiliers) pouvant par exemple compenser les revenus fonciers (gain d’impôts et de prélèvements sociaux) ou permettre de les déduire à hauteur de 10 700 € du revenu. Si le déficit est supérieur, il sera utilisable sur les futurs revenus locatifs des 10 années à venir. Il existe également des opérations clés en main prévoyant un budget d’achat et un budget pour les travaux, qui permettent de bénéficier d’avantages fiscaux sans avoir à subir le stress d’un suivi de chantier.

Si l’on souhaite bénéficier de leviers plus importants pour réduire l’impôt, il existe des solutions efficaces permettant de déduire jusqu’à 30% du montant des travaux, avec la loi Malraux, ou de déduire tout ou partie du revenu imposable, avec la loi sur les monuments historiques (très utile en cas de revenus exceptionnels). Il est possible de réaliser des opérations de ce type avec des budgets de moins de 200 000 €.

Une autre solution consiste à acheter un bien neuf. On peut dans ce cas bénéficier de la loi Pinel, avec des réductions d’impôts pour les 12 premières années pour un logement offrant l’ensemble des nouvelles normes d’isolation thermique et phonique.

Evolution de sa stratégie patrimoniale

Après quelques années, il peut s’avérer intéressant de changer de régime de location. En effet, si l’on a acquis un bien avec un crédit, on constate que plus les années passent, plus l’impôt relatif aux revenus fonciers augmente. Un passage au meublé, à l’occasion d’un changement de locataire (achat de quelques meubles et changement du bail avec une éventuelle augmentation du loyer), permet alors de créer une nouvelle charge fiscale et d’amortir 70 à 80% de la valeur du bien sur 20 à 30 ans. Le bénéfice (loyer moins charges, intérêts de prêt et amortissements) devient souvent négatif ou nul, et on peut ainsi profiter de ses revenus avec un impôt réduit ou nul pendant encore une vingtaine d’année. Une fois ce délai passé, il sera intéressant de réfléchir à une vente, à une donation aux enfants ou même à une vente en viager, qui permet de continuer à percevoir les revenus tout en bénéficiant d’abattements conséquents.

Mais quels que soient les choix des investisseurs, il ne doivent pas oublier qu’il existe des conseillers à même de les accompagner dans leurs démarches et de leur permettre d’optimiser leur patrimoine.


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Mathieu Mars

Mathieu Mars est co-gérant et associé de Institut du Patrimoine, cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant.  Il a débuté sa carrière en tant que Conseiller Gestion de Patrimoine en banque puis au Mexique pour les clients expatriés. Il bénéficie d’une expérience de plus de 10 ans en tant que Conseiller en Gestion de Patrimoine.