Le prix d’un bail peut-il grimper entre deux locataires dans une ville en zone tendue ? Une nouvelle prolongation réglementaire remet les pendules à l’heure. Et les bailleurs ont tout intérêt à bien relire les règles.
Hausses de loyer interdites : voici les villes concernées en 2025
By
Published on 21 juillet 2025 5h24
3,5%Les loyers ne pouvaient pas augmenter de plus de 3,5% en 2023.
Dans plus de 1.400 communes en France, l’augmentation de loyers est désormais quasiment impossible, en tout cas sous simple décision du propriétaire. Une bonne nouvelle pour les locataires, alors que le ballet des déménagements a lieu durant l’été...
Immobilier : Pas d’augmentation de loyer dans plus de 1.400 communes ?
Depuis le 1er août 2025, tout changement de locataire dans les 1 434 communes dites "zones tendues" est soumis à un strict encadrement : aucune augmentation de loyer n’est autorisée, sauf exceptions précisément définies par la réglementation et notamment l'évolution liée à l'inflation. Ce gel s’appliquera jusqu’au 31 juillet 2026, conformément à la reconduction du décret initial de 2017, relate Capital.
Le décret d’origine, le n°2017-1198 du 27 juillet 2017, disponible sur Legifrance, encadre l’évolution des loyers entre deux contrats successifs dans les agglomérations où la demande de logement dépasse largement l’offre. Cette disposition a été renouvelée à plusieurs reprises, la dernière en date confirmant son maintien pour la période 2025-2026.
Où s’applique le gel des loyers ? Une carte très ciblée
Le plafonnement du loyer entre deux baux ne concerne pas tout le territoire français. Il est réservé aux villes classées en zone tendue, soit des communes de plus de 50 000 habitants souffrant d’un déséquilibre marqué entre l’offre locative et la demande.
D’après les données officielles citées par Le Particulier, cette liste comprend 1 434 communes, dont Paris, Marseille, Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse, Strasbourg, mais aussi des agglomérations moins connues comme Annecy, Bayonne, La Rochelle, Chambéry ou Saint-Nazaire. La liste complète peut être consultée sur les sites gouvernementaux comme Legifrance ou service-public.fr, via la référence aux communes éligibles à la taxe sur les logements vacants (TLV).
L’objectif est clair : freiner la spéculation locative en période de relocation, en empêchant les propriétaires d’augmenter arbitrairement le prix des loyers entre deux baux.
Les exceptions qui permettent une augmentation de loyer
Le gel ne signifie pas immobilisme absolu. Certains cas bien délimités permettent aux bailleurs d’appliquer une hausse de loyer entre deux locataires. Les conditions sont précises, et encadrées par décret :
- Première mise en location du logement.
- Vacance prolongée : si le bien est resté inoccupé pendant plus de 18 mois.
- Travaux significatifs réalisés récemment, représentant au moins la moitié d’une année de loyer.
- Loyer manifestement sous-évalué, justifié par des références de marché précises.
Ces dérogations doivent être justifiées avec des pièces concrètes, comme des factures de travaux ou des données de l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP). En l’absence de justification suffisante, le bail peut être requalifié, voire faire l’objet d’une action judiciaire pour rétablir le loyer initial.
Immobilier : ne pas confondre gel et encadrement par plafonds préfectoraux
Autre point essentiel, souvent source de confusion : ce gel du loyer à la relocation n’a rien à voir avec le dispositif expérimental d’encadrement des loyers en vigueur à Paris, Lille, Montpellier ou Bordeaux, qui impose des plafonds absolus par mètre carré, fixés par arrêté préfectoral.
Le décret de gel interdit toute hausse entre deux locataires, même si le loyer initial était inférieur aux plafonds. À l’inverse, le dispositif d’encadrement expérimental tolère un certain jeu dans la fixation du prix, à condition de rester dans les bornes prévues.
Les deux régimes sont complémentaires, mais indépendants.
Quels sont les droits concrets des locataires ?
Pour un locataire entrant, cette règle garantit que le loyer ne pourra pas excéder celui du précédent occupant, sauf travaux ou revalorisation justifiée.
Les locataires peuvent demander :
- Une copie de l’ancien bail ou une attestation de loyer précédent.
- Des justificatifs de travaux si une hausse est appliquée.
- La liste des références locatives locales, en cas de doute sur une réévaluation.
En cas de litige, les commissions départementales de conciliation ou les juridictions civiles sont compétentes pour trancher. Les associations de locataires comme la CLCV ou l’ADIL peuvent aussi accompagner les démarches.
Une mesure conjoncturelle… qui dure depuis près de 10 ans
Initialement mise en place en 2012 dans certaines zones, puis généralisée en 2017, cette limitation des hausses de loyer à la relocation devait répondre à une urgence conjoncturelle. Pourtant, année après année, son application est reconduite, preuve de la persistance de tensions sur le marché du logement en France.
Elle agit comme un frein à la hausse structurelle des loyers, dans un contexte où l’inflation immobilière, la rareté de l’offre locative, et la pression des locations meublées touristiques (type Airbnb) modifient en profondeur les dynamiques du parc résidentiel. Le ministère du Logement estime ainsi que cette règle permet de stabiliser les prix, en particulier dans les centres-villes où le renouvellement des locataires est fréquent.
En figeant les prix à la relocation, ce gel du loyer est devenu l’un des leviers les plus efficaces de régulation locative dans les villes où la pression foncière est la plus forte. En 2025, sa reconduction montre que la tension sur le parc locatif ne faiblit pas, et que les pouvoirs publics entendent garder la main sur l’évolution des prix.