Logement neuf : baisse modérée des prix, un vrai signal pour acheter

Le marché du logement neuf affiche des signaux de repli côté prix, même si la frilosité de l’offre reste marquée et que l’accès à l’achat reste conditionné à des profils et des zones géographiques spécifiques. L’analyse d’Empruntis nous aide à décrypter pourquoi ces prix reculent et quelles en sont les implications pour qui veut acheter un bien neuf.

Une baisse significative dans certaines métropoles

Dans son baromètre réalisé entre avril et octobre 2025, Empruntis relève que neuf métropoles sur dix voient le prix moyen d’un T3 sur le marché du logement neuf baisser.

Par exemple :

« près de – 20 % à Nantes, – 11,5 % à Bordeaux ou encore – 7 % à Lille et Montpellier ».
Dans le détail :

À Nantes, la baisse est proche de –20 %.
À Bordeaux, le repli atteint –11,5 %.
À Lille et Montpellier, la baisse est autour de –7 %.

Les données signalent aussi un élargissement de l’accès des primo‑accédants au neuf : l’âge moyen des emprunteurs passe de 37 à 35 ans et la part des 20‑29 ans monte de 25 % à 34 %. Autre chiffre marquant : la mensualité moyenne pour un T3 à Bordeaux passe de 1 801 €/mois en avril 2025 à 1 594 €/mois en octobre 2025, soit une économie de 207 €/mois. Sur 20 ans, cela représente environ 49 680 € d’économies.

Des ajustements de prix en fonction de l'offre et de la demande

Plusieurs facteurs expliquent ce repli des prix sur l’achat d’un logement neuf :

L’équilibre offre‑demande fragilisé
L’offre reste très contrainte : les promoteurs lancent peu de nouvelles mises en vente et les réservations diminuent. Par exemple, au 1er trimestre 2025, 15 865 logements neufs ont été réservés par des particuliers, soit une baisse de 7,9 % par rapport au trimestre précédent. Même si l’offre augmente légèrement (+4,7 % en mises en vente au 1er trimestre 2025), elle reste encore inférieure aux besoins. Une offre limitée dans un contexte de demande fragile pousse à des ajustements des prix pour stimuler l’achat.

L’effet combiné des dispositifs d’aide et des conditions d’emprunt
La stabilisation des taux de crédit et l’élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour le neuf renforcent la solvabilité des acquéreurs. Ceci permet aux promoteurs de repositionner certains logements pour primo‑accédants, ce qui contribue à faire baisser les prix moyens. Comme l’indique Empruntis : « La baisse des prix dans le neuf se poursuit, mais elle s’accompagne d’une contraction de l’offre. […] Si les acheteurs gagnent aujourd’hui en pouvoir d’achat, ils disposent en réalité de moins de choix ». Cette dynamique incite les vendeurs/promoteurs à ajuster leurs tarifs pour mieux répondre à ce profil accédant.

Des coûts de production sous pression mais des marges contraintes
Même si certains indices de coût de construction ont reculé (ex. –5,4 % selon l’INSEE pour un segment), les promoteurs doivent absorber : les exigences environnementales, les délais prolongés, le foncier rare. Leur marge se réduit, ce qui les conduit parfois à modérer le prix d’achat proposé aux clients. Par ailleurs, certains marchés locaux ont vu une offre abondante de logements neufs typés « primo‑accession », ce qui crée une pression à la baisse pour capter un public plus large.

Quelles implications pour qui souhaite acheter un logement neuf ?

Pour un acheteur de logement neuf, cette période présente plusieurs opportunités… mais aussi des prudences. Une baisse des prix améliore le pouvoir d’achat : comme vu à Bordeaux, la mensualité pour un T3 a diminué de 207 €/mois entre avril et octobre 2025. Ce gain se reflète directement dans l’équation d’achat. Les dispositifs (PTZ, TVA réduite pour certains logements neufs destinés à la résidence principale, etc.) renforcent l’attractivité de l’achat neuf. Pour les primo‑accédants c’est un moment favorable pour se positionner, avec un profil d’entrée de gamme plus accessible.

Mais l’offre de logements neufs restants est souvent plus limitée et concentrée sur certaines typologies (ex. T3) ou zones. Empruntis note que même si les prix baissent, « l’offre se raréfie ». Les délais de livraison d’un logement neuf peuvent être longs, ce qui peut compromettre l’accès à certaines aides ou l’anticipation d’un changement de situation. Enfin, le marché est très différent selon les métropoles et les régions : à Nice, par exemple, les prix moyens d’un T3 sur le neuf ont augmenté de plus de 11 %. Il convient donc d’analyser localement le marché du neuf.