Après la fin du dispositif Pinel et la chute de l’investissement locatif privé, le gouvernement mise sur un nouveau dispositif fiscal intégré au budget 2026 pour tenter de relancer le logement. Fondé sur un mécanisme d’amortissement inédit pour les particuliers, ce cadre entend redonner de la visibilité aux propriétaires bailleurs, tout en élargissant le champ de l’investissement locatif.
Logement : ce que le budget 2026 va changer pour les bailleurs privés
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Published on 21 janvier 2026 10h03
9 ANSDurée minimale d’engagement locatif exigée pour bénéficier du nouveau dispositif immobilier prévu dans le budget 2026.
La crise du logement ne se limite plus à la question des prix ou des taux de crédit. Elle est désormais alimentée par un retrait massif des investisseurs particuliers, découragés par une fiscalité jugée instable et par la disparition progressive des dispositifs d’incitation. C’est dans ce contexte que l’exécutif a conçu un nouveau dispositif immobilier, présenté comme plus lisible, plus durable et plus incitatif que ses prédécesseurs.
Logement : un nouveau cadre fiscal pour les propriétaires bailleurs
La réforme imaginée par le gouvernement s’inscrit dans un contexte précis : celui de la fin du dispositif Pinel, intervenue le 31 décembre 2024, après une extinction progressive de l’avantage fiscal. Depuis cette date, aucun mécanisme national de même ampleur n’est venu prendre le relais pour soutenir l’investissement locatif privé, accentuant le retrait des particuliers du marché.
C’est ce vide que l’exécutif entend désormais combler. Selon Le Figaro, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a cherché une solution plus efficace pour relancer l’investissement, le quotidien expliquant qu’il a trouvé « la parade pour inciter les Français à investir dans l’immobilier ». Une formule qui résume l’objectif central du nouveau dispositif intégré au budget 2026 : restaurer l’attractivité de la location privée en agissant directement sur la fiscalité des loyers.
Le choix d’un mécanisme d’amortissement, plutôt que d’une réduction d’impôt classique, traduit cette volonté de rompre avec les dispositifs temporaires. Il s’agit désormais de proposer un cadre fiscal durable, susceptible de redonner de la visibilité aux propriétaires bailleurs et de les inciter à s’engager dans le temps long.
Un dispositif pensé pour s’appliquer sans zonage
Autre différence majeure avec les dispositifs précédents : le nouveau cadre fiscal a vocation à s’appliquer sans distinction géographique. Là où le dispositif Pinel reposait sur une cartographie fine des zones tendues, le dispositif du budget 2026 fait le choix d’une approche plus large.
L’objectif est double. D’une part, simplifier la lecture du dispositif pour les investisseurs particuliers. D’autre part, éviter les effets de concentration observés ces dernières années dans certaines zones, au détriment d’autres territoires pourtant confrontés à une pénurie locative.
Cette absence de zonage vaut aussi bien pour le logement neuf que pour le logement ancien, ce qui élargit considérablement le champ des opérations éligibles.
Des taux d’amortissement désormais clairement identifiés
Le dispositif distingue désormais précisément les situations, avec des taux d’amortissement différenciés selon la nature du logement et son positionnement sur l’échelle locative.
Dans le logement neuf, l’amortissement fiscal annuel s’établit à :
- 3,5% pour un logement intermédiaire, avec un plafond de revenus porté à 8.000 € par an, contre 5.000 € dans la version initiale du projet ;
- 4,5% pour un logement social, avec un plafond relevé à 10.000 €, contre 5.000 € auparavant ;
- 5,5% pour un logement très social, avec un plafond maximal fixé à 12.000 €, là encore contre 5.000 € dans la première copie.
Ces évolutions traduisent une volonté claire de renforcer l’attractivité du dispositif par rapport à la version présentée à l’automne 2025. Autre changement important : l’amortissement devient imputable sur le revenu global, une option absente de la première mouture du texte.
L’immobilier ancien pleinement réintégré dans le dispositif
Le logement ancien occupe désormais une place centrale dans le nouveau cadre fiscal. Contrairement aux premières orientations gouvernementales, le dispositif inclut un amortissement fiscal spécifique pour l’ancien, là encore sans zonage.
Les taux envisagés sont de :
- 3% pour un logement intermédiaire ;
- 3,5% pour un logement social ;
- 4% pour un logement très social.
Ces amortissements sont assortis d’un plafond de revenus fixé à 10.700 €. À cela s’ajoute la prolongation du déficit foncier, qui devait initialement s’arrêter fin 2025, et qui est désormais étendue jusqu’au 31 décembre 2027.
Ce prolongement permet aux bailleurs en location nue ayant opté pour le régime réel de continuer à déduire le montant de leurs travaux de leurs revenus fonciers, et de constater un déficit lorsque les charges excèdent les loyers perçus.
Une logique d’investissement dans la durée
Le nouveau dispositif s’accompagne d’une condition structurante : pour en bénéficier, le propriétaire bailleur devra s’engager à conserver le logement en location pendant une durée minimale de 9 ans, qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien.
Cette exigence vise à éviter les stratégies de court terme et à favoriser une offre locative stable. Elle s’inscrit dans la volonté affichée du gouvernement de privilégier un investissement durable plutôt qu’un simple outil d’optimisation fiscale.