Investissement locatif : quelles alternatives aux Pinel ?

 La suppression prochaine du Pinel impacte, d’ores et déjà, considérablement le marché de l’investissement locatif neuf et, dans une bien moindre mesure, celui de l’ancien qui offre encore aux investisseurs des alternatives intéressantes pour réduire leurs impôts et acquérir un bien immobilier dans un cadre fiscal encore attractif. Profiter encore des avantages du Pinel jusqu’à fin 2024, s’orienter vers des dispositifs fiscaux applicables au bâti rénové comme le Malraux ou le Déficit Foncier… Des options à analyser selon les spécificités d’une situation patrimoniale.

Pour les investisseurs souhaitant continuer à investir sur l’un des dispositifs Pinel, voici les quelques grands principes de la loi à connaître : le logement cible doit être situé dans une zone dite de tension locative (Abis, A et B1) ; la réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du logement ; le taux de réduction appliqué varie selon la durée de l’engagement de location (6, 9 ou 12 ans) ; le logement doit être loué nu et à usage de résidence principale ; il est possible de louer le dit logement à l’un de ses enfants à condition que celui-ci ne soit pas rattaché au foyer fiscal du propriétaire ; enfin, le loyer facturé au locataire doit être inférieur d’environ 20 % aux loyers du marché, le calcul précis devant se faire pour chaque logement. S’agissant des taux pour le Pinel classique, la réduction est, sur 2023, de 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans, de 15 % pour 9 ans et de 17,5 % pour 12 ans. Et ces taux baissent en 2024 passant à 9 % (location 6 ans), à 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans. Quid du Pinel + ? Entré en vigueur en 2023, il permet de bénéficier des anciens taux de réduction d’impôt de la loi Pinel, soit 12 % pour 6 ans, 18 % avec une location de 9 ans et 21 % pour 12 ans. Pour bénéficier de ces meilleurs taux Pinel, le propriétaire doit s’engager à acquérir un logement dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) et à respecter un certain niveau de qualité notamment en matière de performance énergétique et environnementale ainsi que pour l’agencement du logement.

Des alternatives aux Pinel dans l’ancien

Commençons par la Loi Malraux. Sa raison d’être est d’encourager la préservation du patrimoine immobilier ancien français en facilitant fiscalement les travaux d’immeubles situés dans des zones éligibles : les secteurs dits sauvegardés (SPR avec PSMV – plan de sauvegarde et de mise en valeur, QAD – quartiers anciens dégradés, NPNRU – Nouveau programmes national de renouvellement urbain). Mais attention, pour les SPR (Site patrimoniaux remarquables) avec un PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine), le dispositif Malraux (22%) est valide jusqu’au 31 décembre 2023. Cette solution d’investissement locatif offre des avantages que l’on ne retrouve pas dans la loi Pinel à commencer par le taux de réduction d’impôts des travaux qui est de 30 % dès lors que le montant des travaux est inférieur à 400 000 euros sur une période de 4 ans avec un report possible sur 3 ans glissant de l’excèdent de réduction fiscale non utilisé (Hors SPR avec PVAP ou la réduction est de 22%). De plus, la loi Malraux est plus souple sur deux points : elle n’impose pas de critère de plafonnement du prix au mètre carré et, au moment de la location, le propriétaire n’est pas tenu à des loyers plafonnés. Autre aspect non négligeable qui limite fortement la vacance locative, l’emplacement d’un bien en loi Malraux est forcément dans les cœurs de ville, zone privilégiée où la qualité architecturale est exceptionnelle et gérée par le PSMV. Deux conditions légales sont toutefois nécessaires pour bénéficier de cette défiscalisation immobilière avec la loi Malraux : le bien ne peut être loué à un membre de sa famille faisant partie ou non du foyer fiscal et la location nue doit être réalisée à minima sur 9 ans.

Un autre dispositif mérite l’intérêt des investisseurs pour pallier la suppression du Pinel. Il s’agit du Déficit Foncier. Mécanisme juridique et fiscal, le Déficit Foncier ne limite pas les investisseurs potentiels à une ville ou une zone particulière. Bénéficier des avantages du Déficit Foncier pour réduire ses impôts et ses bénéfices fonciers est accessible à tous, sur tout le territoire. La seule véritable contrainte étant que l’immobilier cible de l’investissement soit à usage d’habitation. Son fonctionnement ? Dès lors que les charges annuelles qui pèsent sur un logement destiné à être loué nu sont supérieures à ses revenus fonciers, le propriétaire peut imputer le déficit sur son revenu global à hauteur de 10.700 euros. Le solde du déficit vient effacer les bénéfices fonciers de l’investisseur pendant 10 ans. De plus, pour les propriétaires s’engageant dans des travaux de rénovation énergétique, le plafond imputable sur le revenu global peut être doublé et donc réhaussé à 21 400 euros.

Qu’il s’agisse de la loi Malraux ou du Déficit Foncier, ces dispositifs fiscaux ont l’intérêt d’être accessibles par un large panel d’investisseurs, même les plus modestes qui se tournaient majoritairement vers un investissement Pinel neuf.