Pouvoir d’achat immobilier : la chute est nette depuis 2020

Le 18 février 2026, SeLoger publie une étude exclusive sur l’évolution de l’immobilier depuis les municipales de 2020. En six ans, le marché immobilier a connu deux séquences radicalement différentes : une phase de flambée des prix portée par des taux historiquement bas, puis un retournement brutal lié à la remontée du crédit. Résultat : malgré des revenus en hausse, le pouvoir d’achat immobilier des ménages s’est contracté depuis les dernières Municipales.

Immobilier : des prix en forte hausse avant le choc des taux

Entre 2020 et 2023, l’immobilier français a connu une dynamique exceptionnelle. Porté par des taux d’intérêt proches de 1 % et par de nouvelles aspirations résidentielles après la crise sanitaire, le marché immobilier s’est envolé. Selon SeLoger, les prix ont progressé de 16,7 % en trois ans, et cette hausse ne s’est pas limitée aux grandes métropoles : elle s’est diffusée vers les périphéries et les zones touristiques, confirmant un déplacement de la demande.

Ainsi, sur l’ensemble de la période 2020-2026, les prix de l’immobilier affichent une hausse moyenne de 14,4 %, toujours selon SeLoger. Toutefois, cette progression globale masque un retournement. À partir de 2023, le marché immobilier ralentit nettement faisant reculer les prix de 1,9 % entre 2023 et 2026. Ce repli reste modéré, mais il marque une rupture psychologique après plusieurs années d’euphorie.

Pouvoir d’achat immobilier : une perte moyenne de 11 m²

Si les prix racontent une histoire en deux temps, le pouvoir d’achat immobilier révèle une tendance plus sévère. Entre février 2020 et février 2026, la surface accessible à l’achat a reculé en moyenne de 11 m² pour un ménage type, selon SeLoger. Autrement dit, malgré un revenu en hausse, les ménages peuvent uniquement acheter plus petit.

Dans la quasi-totalité des 50 plus grandes villes françaises, le pouvoir d’achat immobilier recule depuis 2020. Deux exceptions se distinguent toutefois : Paris et Lyon. La capitale enregistre un gain de 2 m² et Lyon de 3 m², toujours selon SeLoger. Cette amélioration relative s’explique par une baisse marquée des prix : -8,7 % à Paris et -6,7 % à Lyon sur six ans.

Location : quand l’accès à la propriété se ferme, c’est la seule solution

Lorsque l’immobilier devient moins accessible à l’achat, la demande se reporte vers la location. Cette mécanique est clairement visible dans les chiffres. Entre 2020 et 2023, les loyers ont augmenté de 5,8 %, soit moins que l’inflation qui atteignait 9,7 % sur la période, selon SeLoger. En revanche, entre 2023 et 2026, la dynamique s’accélère nettement : +8,1 % pour les loyers, contre 5,2 % d’inflation.

Sur l’ensemble de la période 2020-2026, les loyers affichent une hausse comparable à celle des prix immobiliers. Cependant, les trajectoires diffèrent. D’un côté, le marché immobilier de la vente ralentit sous l’effet des taux. De l’autre, la location subit une pression accrue liée au report de la demande. Malgré la hausse des loyers, la surface accessible en location progresse en moyenne de 5 m² depuis 2020, grâce à l’augmentation des revenus, selon SeLoger.

À l’approche des municipales de 2026, le logement s’impose ainsi comme un enjeu structurant des politiques locales. Encadrement des loyers, régulation des locations touristiques, urbanisme ou développement du logement social : les collectivités disposent de leviers pour influencer le marché immobilier.