Alexandre Born est directeur général et cofondateur de Bellevilles, une foncière solidaire qui mobilise l’épargne citoyenne et institutionnelle pour transformer des bâtiments existants en logements abordables, tiers-lieux et locaux pour l’économie sociale et solidaire. Il pilote la stratégie, le développement, les levées de fonds et les partenariats. Ingénieur en bâtiment durable de formation, il met son expertise de l’immobilier et de la finance au service de projets conciliant impact social, transition écologique et viabilité économique.
Bellevilles lève 1,7 million d’euros pour transformer les friches en logements abordables
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Published on 21 juillet 2026 13h43
1. Vous avez collecté 1,7 million d'euros en un an auprès d'investisseurs citoyens et institutionnels. Quelle est la répartition entre ces deux types d'investisseurs, et quel rendement proposez-vous aux épargnants citoyens ?
La SCA Foncière Bellevilles a été créée en juillet 2024 pour lever des capitaux en actions — jusque-là, nos six premières années s'étaient financées par obligations. Son premier exercice, clos au 31 décembre 2025, s'est terminé avec 1,5 M€ de capital versé, dont 1 M€ de capitaux citoyens, réunis auprès de 338 investisseurs particuliers.
La nouvelle levée citoyenne lancée en 2026 a bien avancé : au 16 juin, le capital atteint 1,7 M€, dont environ 1,2 M€ apportés par 435 investisseurs (20 entreprises comprises) — ticket moyen de 2 600 € pour les particuliers et 13 000 € pour les entreprises. À date, la répartition est donc d'environ 70 % de capitaux citoyens pour 30 % d'institutionnels. Un premier closing institutionnel est prévu début juillet pour 1,3 M€ supplémentaires (capital et obligations convertibles, auprès d'investisseurs institutionnels et de family offices). Fin juillet, la SCA aura donc levé plus de 3 M€ au total, avec cette fois une répartition plus proche de 35 % citoyens / 65 % institutionnels. Sur le second semestre, nous visons 2 M€ supplémentaires côté citoyens (CGP compris) et environ 3 M€ côté institutionnels, notamment via des fonds d'épargne salariale.
Ce qui nous frappe, c'est à quel point les citoyens ont besoin de savoir concrètement où va leur argent. Beaucoup de produits d'épargne dits solidaires restent flous — même quand on choisit volontairement un fonds solidaire, l'essentiel de la collecte part souvent ailleurs. Investir en direct chez nous, c'est une façon d'y remédier.
Côté rendement, les investisseurs citoyens visent une revalorisation de leur part de 3 à 4 % par an, à laquelle s'ajoute 25 % de réduction d'impôt (loi Madelin IR-PME ESUS) si le capital reste bloqué cinq ans — soit près de 7 % par an sur cette durée. Les institutionnels sont sur le même ordre de rendement, 3 à 4 % par an, sans la défiscalisation. On aime bien résumer ça en disant qu'on n'est pas loin d'un Livret A + 1 %.
2. Concrètement, quels types de bâtiments rachetez-vous et à quels prix ? Pouvez-vous nous donner un exemple chiffré d'acquisition et de réhabilitation ?
On rachète uniquement de l'existant — jamais de neuf : friches industrielles, écoles désaffectées, bureaux vacants, maisons de centre-bourg. Un exemple simple : à Trappes, nous avons racheté le bâtiment occupé par Envie, une association qui reconditionne des appareils électroménagers en insertion. L'opération a permis de diviser son loyer par deux, avec à la clé une option pour l'association de racheter progressivement les parts de la société propriétaire — une manière de sortir durablement le bâtiment de la logique spéculative.
Autre exemple emblématique : la Cartoucherie à Toulouse, une ancienne usine de munitions transformée en tiers-lieu. En moyenne, sur l'ensemble de notre patrimoine, on loue 20 à 25 % en dessous des prix du marché, ce qui suppose d'acheter décoté et de travailler beaucoup le réemploi et la sobriété pour maîtriser le coût des travaux.
Voici un exemple chiffré : La Balise, Île-Saint-Denis — tiers-lieu porté par la SCIC PHARES, acquis le 28/03/2024, 834 m², Bellevilles détenant 60 % de l'actif et l’association Halage en détient 40%.
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Coût de revient total (acquisition + travaux + frais), avant subventions : 2 739 686 €
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Subventions obtenues : 676 173 €
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Coût de revient net des subventions : 2 063 513 €, soit 2 474 €/m²
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Loyer facturé : 131 560 € HT/an, taux d'occupation financier de 99,2 %, rentabilité brute de 6,4 % compris subventions et 4,8% hors subventions.
3. Vous intervenez dans des villes très différentes, de Paris à Verdun. Comment sélectionnez-vous vos territoires d'intervention, et quels critères économiques déterminent la viabilité d'un projet ?
On construit notre portefeuille comme le ferait un investisseur classique, mais avec un critère de plus. À la théorie classique du couple rendement/risque, on a ajouté l'impact : notre portefeuille se répartit à parts égales entre logement (rendement plus faible, risque très faible), locaux d'activité loués à des associations, artisans ou entreprises (un peu plus de risque et de rendement), et tiers-lieux (fort impact). La même logique s'applique à la géographie : environ 50 % dans des zones tendues, où le risque est plus faible mais le rendement aussi, et 50 % en villes moyennes, un peu plus risquées mais plus rémunératrices.
Ensuite, le choix d'un territoire précis dépend surtout de la qualité de la relation avec les collectivités locales et de la présence de forces associatives ou citoyennes sur place — c'est ce qui nous garantit de répondre à un vrai besoin plutôt que d'arriver hors-sol. Chaque projet est aussi passé au crible d'une grille d'impact maison, construite autour d'une centaine de critères répartis en sept thématiques (rééquilibrage territorial, emploi, qualité de vie, écologie, partage de la valeur, partage du pouvoir, gouvernance).
4. La réhabilitation de friches est souvent présentée comme plus vertueuse que la construction neuve, mais est-elle vraiment plus rentable économiquement ? Quels sont les principaux surcoûts auxquels vous êtes confrontés ?
Plus vertueuse écologiquement, oui clairement. Plus rentable économiquement, non — c'est en général plus coûteux. Mais on considère qu'il faut aussi compter la valeur patrimoniale de ces bâtiments : leur histoire, leur beauté, l'émotion qu'ils dégagent comptent énormément dans la valeur qu'on crée pour les gens qui les fréquentent. Un bâtiment neuf, aussi bien fait soit-il, a rarement cette âme-là — et c'est une des raisons pour lesquelles on est convaincus qu'on crée davantage de valeur en réhabilitant.
Les principaux surcoûts viennent des aléas propres à l'existant : pollution (amiante, plomb), parfois pollution pyrotechnique sur d'anciens sites militaires, et des travaux techniques lourds (structure, toiture, isolation). En contrepartie, ces bâtiments sont souvent en plein centre-ville, ce qui nous donne accès à un foncier central que l'on n'aurait pas en construisant en périphérie.
5. Vous proposez des loyers accessibles tout en garantissant un retour aux investisseurs. Comment équilibrez-vous concrètement ces deux objectifs, et quelles sont vos marges réelles ?
Notre fonctionnement repose sur deux lignes bien distinctes. D'un côté, nos charges d'exploitation (salaires, bureaux, frais de structure) sont couvertes par des honoraires facturés à nos propres projets lors des phases de montage — un peu comme les honoraires de nos bureaux d'études ou d'architectes. Cette ligne s'équilibre sans chercher à dégager de marge, car ce n'est pas notre objectif.
Notre métier principal, c'est la détention immobilière : acheter des immeubles, les louer 20 à 25 % sous le prix du marché, et les garder longtemps. Avec le temps, la dette s'amortit et la valeur de nos actifs grandit — c'est cette création de valeur, et non une marge d'exploitation, qui finance le rendement de 3 à 4 % par an distribué aux investisseurs, citoyens comme institutionnels, au moment où ils sortent. On assume ce niveau de rendement volontairement raisonnable : plus élevé, il faudrait rogner sur nos ambitions écologiques et sociales.
6. Les foncières solidaires restent marginales face aux acteurs traditionnels de l'immobilier. Quels sont les principaux freins à votre modèle, et pensez-vous pouvoir changer d'échelle ?
Nous restons marginaux tout simplement parce que notre priorité est de générer de l'impact avant de maximiser une marge — un peu l'esprit du commerce équitable, en cherchant un équilibre entre rendement, risque et impact plutôt qu'à optimiser un seul de ces critères.
Pour changer d'échelle, il n'y a qu'un seul vrai verrou : l'accès à davantage de capitaux. Nous avons aujourd'hui une quinzaine de projets prêts à démarrer — permis obtenus, études faites, accords avec les vendeurs — pour lesquels il nous manque environ 12 M€ de fonds propres, que nous sommes en train de lever. Ce n'est ni un problème technique ni humain, on a l'expérience et les équipes depuis six ans : c'est une question de capacité à lever suffisamment de fonds, citoyens et institutionnels, pour aller chercher ces projets qui n'attendent que ça.
7. L'épargne des Français est massivement placée sur des supports peu rémunérateurs comme le Livret A. Pourquoi selon vous ne se tourne-t-elle pas davantage vers des projets comme le vôtre ?
Les chiffres du Baromètre de la finance solidaire parlent d'eux-mêmes : sur environ 6 000 Md€ d'épargne des Français, seuls 0,5 % — autour de 34 Md€ — sont fléchés vers l'épargne solidaire. Et ce chiffre est même surestimé : une bonne partie de cette collecte passe par des fonds dits « 90/10 » ou « 85/15 », qui comptent 100 % de l'encours comme solidaire alors que seule la petite poche (10 à 15 %) va réellement vers des projets comme les nôtres. Pire, dans les faits, les gérants n'investissent souvent que 6 à 7 % plutôt que le plafond autorisé, par précaution face aux fluctuations de la poche cotée — alors que c'est justement la poche solidaire qui apporte de la stabilité.
C'est là tout notre travail aujourd'hui : convaincre les assureurs, les fonds d'épargne salariale et les mutuelles de flécher davantage de capitaux vers des acteurs comme Bellevilles.
Du côté des citoyens, la tendance est positive — de plus en plus de gens découvrent qu'ils peuvent investir en direct, avec plus de sens que dans une assurance-vie composée de dix fonds dont on ne sait rien. Il nous reste à être mieux distribués, notamment via les conseillers en gestion de patrimoine et fonds d’épargne salariale.
8. Les centres-villes se vident depuis des années malgré de nombreux dispositifs publics. En quoi votre approche se distingue-t-elle des politiques publiques existantes, et où celles-ci échouent-elles selon vous ?
On ne pense pas que ces dispositifs publics échouent — au contraire, ils sont indispensables et complémentaires à notre action, pas concurrents. Pendant trente ou quarante ans, on a poussé les Français à vivre et consommer en périphérie plutôt qu'en centre-ville. On paie aujourd'hui cette histoire : des centres-villes de grande valeur, mais délaissés, qu'il faut remettre en état à un coût réel. C'est ce que financent des dispositifs comme Action Cœur de Ville.
Nous venons en relais pour transformer ce foncier sécurisé par la puissance publique en projets concrets, avec des capitaux privés. On a d'ailleurs beaucoup de projets en villes moyennes déjà bouclés côté collectivités et permis, qui n'attendent plus que quelques millions d'euros de fonds propres pour démarrer.
9. Vous êtes présents dans plusieurs villes moyennes en difficulté. Observez-vous des différences de dynamique entre ces territoires et les métropoles, notamment en termes d'attractivité des projets pour les investisseurs ?
Certaines villes moyennes ont une vraie force et retrouvent une attractivité réelle — Albi, Sète ou Verdun en sont de bons exemples. D'autres auront plus de mal, donc on reste vigilants : on n'investit que là où le projet a une pérennité économique et sociale solide.
En métropole, le flux constant de population crée une attractivité quasi automatique. Mais les villes moyennes offrent souvent de très bonnes opportunités, avec des rendements parfois supérieurs à ceux des zones tendues — et une proximité bien plus forte avec les élus, les collectivités et les habitants. Dans un contexte où beaucoup de gens s'interrogent sur la qualité de vie en métropole, ce sont des territoires qu'on trouve de plus en plus intéressants, à condition de bien savoir identifier ceux qui ont la bonne dynamique, sans compter leurs atouts écologiques.
10. Quels sont vos objectifs de collecte et de déploiement pour les trois prochaines années, et quels nouveaux territoires visez-vous en priorité ?
Notre objectif raisonnable est de lever au minimum 5 M€ par an, avec une ambition plus haute de 60 M€ sur les cinq prochaines années, à déployer sur nos territoires d'intervention.
Nos équipes sont aujourd'hui implantées en Île-de-France, en Occitanie, sur le pourtour méditerranéen et, plus récemment, au Pays Basque, ce sont donc nos territoires de prédilection. Pour aller plus loin dans d’autres territoires où il y a des besoin, on privilégie désormais des partenariats locaux plutôt que d'ouvrir nos propres agences partout : on travaille par exemple à constituer une foncière en Bretagne avec la Caisse des Dépôts, France Active et l'Urscoop, et on a de premières sollicitations dans les Hauts-de-France. L'idée : nous apportons la compétence financière et immobilière, et les partenaires locaux apportent l'ancrage territorial.